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    新的房貸利率政策要實施,新舊房貸利率切換LPR要注意

    備受萬千購房者關注的
    房貸利率“換錨”
    (存量浮動利率個人貸款
    的定價基準轉換業務)
    將于今日(3月1日)正式啟動

    整個定價轉換工作
    將持續6個月
    于8月31日前完成

    而在2月29日,
    各家商業銀行紛紛發布了
    利率切換安排的相關公告

    在這期間
    各家銀行將通過哪些方式通知房貸客戶?
    房貸客戶又如何辦理房貸轉換業務?
    如果在規定期限內未約定好
    轉換事宜銀行將會怎么處理?

    記者匯總整理了
    主要商業銀行的切換工作安排
    以下幾個要點注意看好

    不動=不換?
    或被批量轉為新定價基準


          根據當前各家銀行的公告來看,目前各家銀行為了能在8月31日完成存量房貸用戶的轉換工作,主要采取一對一和批量轉換兩種方式。其中大多數銀行在前期均采取一對一轉換方式,即銀行通知到客戶,或客戶自行聯系銀行協商辦理定價基準轉換事宜。

          而個別銀行則直接采取批量轉換的方式,直接將存量房貸客戶的定價基準轉換為LPR。比如,招商銀行將于4月上旬統一將轉換范圍內的商業性個人住房貸款的定價基準轉換為LPR。如果希望不做轉換,仍維持原合同安排招商銀行表示可在2020年8月31日前與該行聯系。

          值得注意的是,還有部分銀行則設置了時間點,在某一時間點過后,將采取批量轉換方式。其中,興業銀行是要求截止2020年7月31日客戶尚未進行個人貸款定價基準利率轉換補充協議簽訂確認的,該行將參考銀行業普遍做法,進行個人存量貸款批量轉換。

          同樣,中信銀行也表示,將于2020年7月21日對未辦理轉換的商業性個人住房貸款,按照標準化轉換規則統一調整為LPR浮動利率定價。

          一對一通知?要看準,銀行各有安排

          從通知方式來看,部分銀行主要通過線上自有渠道發布公告方式來通知相關客戶。比如光大銀行就是通過門戶網站、營業網點、手機銀行、個人網銀等方式發布公告。

          則另一部分銀行則在自有電子渠道上發布公告外,還會通過電話、短信和電子郵件等方式通知到相關客戶。比如,華夏銀行在公告中就表示,屆時將通過網站公告、電話、短信和手機銀行等渠道通知辦理。

          不過,要留心部分銀行是需要客戶看到相關公告后與貸款銀行自行聯系辦理相關業務。

          比如,郵儲銀行在公告中就表示:“我行客戶可登錄網上銀行、手機銀行或聯系原貸款業務辦理機構,查詢您的存量貸款業務明細,并就需轉換定價基準的業務與我行協商具體轉換條款。”

          要等線下辦理?推薦線上渠道

          目前各家銀行公告的辦理渠道主要分為線上、線下兩種方式。其中,線上主要包括手機銀行APP和網上銀行兩種方式,而線下則通過智能機具或柜臺辦理。比如,工行的辦理渠道就包括手機銀行、智能柜員機、短信銀行和貸款服務行等多種方式辦理。

          不過由于受到疫情影響,部分銀行則暫未開通線下渠道。比如建行的公告就提到,支持客戶通過建設銀行手機銀行、網上銀行等兩個線上渠道辦理業務。后續將根據疫情防控進展情況,逐步開通線下渠道,支持客戶到全國任一建設銀行營業網點智慧柜員機(STM)、柜臺、個貸中心辦理業務,具體開通時間將另行通知。

          馬上看看你的房貸受理銀行怎么安排

     工商銀行 

          切換時間:2020年3月1日-2020年8月31日
          辦理渠道:客戶可通過工行手機銀行、智能柜員機、貸款服務行等多種渠道辦理。

          注意了!記者從工行廣東省分行了解到,就線下辦理而言,可以在疫情結束后就近選擇任意一家工行貸款服務行預約后辦理,無需到原貸款經辦行。

     農業銀行 

          切換時間:2020年3月1日-2020年8月31日
          通知方式:以短信等方式通知
          辦理渠道:客戶通過掌上銀行自助操作辦理。后續會增加網上銀行、網點超級柜臺自助辦理和網點柜面人工辦理渠道。

     中國銀行 

          切換時間:2020年3月1日-2020年8月31日
          辦理渠道:自3月1日7時起,可通過我行手機銀行、網上銀行申請辦理;視疫情防控情況,再行開放線下受理渠道。

     建設銀行 

          切換時間:2020年3月1日-2020年8月31日
          辦理渠道:主要手機銀行、網上銀行辦理。后續將根據疫情防控進展情況,逐步開通線下渠道,支持客戶到全國任一建設銀行營業網點智慧柜員機(STM)、柜臺、個貸中心辦理業務,具體開通時間將另行通知。
     交通銀行 

          切換時間:2020年3月1日正式啟動
          切換渠道:滿足人行公告要求的個人貸款,其中剩余期限在1年以上的,客戶可登錄手機銀行貸款欄目自助轉換。

     中國郵政儲蓄銀行 

          切換時間:2020年3月1日-2020年8月31日
          切換渠道:網上銀行、手機銀行或聯系原貸款業務辦理機構,客戶自行查詢存量貸款業務明細,并就需轉換定價基準的業務與我行協商具體轉換條款。

     招商銀行 

          切換時間:4月上旬統一切換
          通知方式:通過招商銀行App、招貸App、短信、電子郵件等方式中的一種或多種向您發出此次浮動利率貸款定價基準轉換的通知。
          切換渠道:統一將在轉換范圍內的商業性個人住房貸款的定價基準轉換為LPR。

          若不想做轉換、仍維持原合同安排,請在2020年8月31日前聯系招行各分支機構貸后服務中心申請處理。

     民生銀行 

          切換時間:2020年3月1日起至2020年8月31日
          切換渠道:除營業網點柜臺辦理外,還可提供遠程面簽、手機銀行線上簽約等調整方式,其中手機銀行線上簽約服務開通時間將另行公告。

     光大銀行 

          切換時間:2020年7月21日批量轉換
          通知方式:通過門戶網站、營業網點、手機銀行、個人網銀等方式發布此公告
          切換渠道:公告期內無意見,將于2020年7月21日進行個人存量浮動利率住房貸款定價基準批量轉換。

          如不同意轉換,需在我行規定的時間起至2020年8月31日前登錄中國光大銀行網上銀行(專業版)或中國光大銀行手機銀行APP(專業版)簽訂《人民幣個人存量浮動利率住房貸款定價基準轉換意見確認書》進行登記。

     興業銀行 

          切換時間:截止2020年7月31日尚未進行個人貸款定價基準利率轉換補充協議簽訂確認的,將參考銀行業普遍做法,進行個人存量貸款批量轉換。

          切換渠道:通過營業網點、手機銀行、網上銀行等渠道進行貸款定價基準利率轉換補充協議簽訂確認。其中,手機銀行、網上銀行等渠道將于4月15日起開展定價基準轉換工作,營業網點將結合新冠肺炎疫情控制情況。

     華夏銀行

          通知方式:客戶經理主動聯系、協商轉換條款內容,簽訂相關補充協議文本。

     中信銀行

          切換時間:2020年3月1日-2020年8月31日

          切換辦法:1、線上辦理時間截至2020年7月21日,線下辦理時間截至2020年8月31日

          2、2020年7月21日,對未辦理轉換的商業性個人住房貸款,按照標準化轉換規則統一調整為LPR浮動利率定價。如有異議,可通過“線下辦理”方式與另行進行協商。

          對于這個新政可能有部分小伙伴還是不太明白.別急,威海房產交易網陪你一一解惑釋疑

          在過去,房貸都是以基準利率+上?。ɑ蛳赂。┑姆绞蕉▋r,但新政規定,日后將轉換為LPR+加點數值或固定利率的方式定價。

          換言之,選擇定價基準轉換為LPR后,房貸利率不再是一成不變,而是會隨著LPR的浮動而改變(不包括公積金個人住房貸款)。

          我的房貸需要轉換嗎?

          何為存量浮動利率個人貸款?根據人民銀行公告,是指2020年1月1日前金融機構已發放的和已簽訂合同但未發放的參考貸款基準利率定價的浮動利率貸款(不包括公積金個人住房貸款)。

          公告指出,自2020年3月1日起,金融機構應與存量浮動利率貸款客戶就定價基準轉換條款進行協商,將原合同約定的利率定價方式轉換為以LPR為定價基準加點形成(加點可為負值),加點數值在合同剩余期限內固定不變;也可轉換為固定利率。

          按照建設銀行剛剛公布的細則,以下這種情況,就需要轉換:

          2020年1月1日前已發放的和已簽訂合同但未發放的參考貸款基準利率定價的浮動利率個人住房貸款(包括公積金組合貸款中的商業性個人住房貸款,不包括公積金個人住房貸款)。

          可以轉幾次?

          根據央行公告,定價基準只能轉換一次,轉換之后不能再次轉換。已處于最后一個重定價周期的存量浮動利率貸款可不轉換。存量浮動利率貸款定價基準轉換原則上應于2020年8月31日前完成。

          新政合同有哪些選擇?

          房貸利率不掛鉤基準利率,掛鉤LPR后,你會有兩種選擇:一是選擇固定利率,以后還房貸期限內就不浮動了;

          二是從基準利率切換LPR,把LPR價格與你當前的房貸利率“多退少補”出差值(即“加點數值”)。以后LPR變化了,就用新的LPR價格加這個差值(即“加點數值”),得出最新的房貸利率。

          簡單而言,計算公式如下:

          如果約定2020年3月1日轉換為LPR,每年1月1日為重定價日,重定價周期為1年,加點數值=原合同最近的執行利率水平-2019年12月20日發布的相應期限LPR

          從轉換時點至此后的第一個重定價日(不含),新執行的利率=2019年12月20日相應期限LPR+加點數值

          之后,自第一個重定價日起,在每個利率重定價周期的重定價日,實際利率=重定價日最近一個月相應期限LPR+加點數值

          這里看不懂沒關系舉個例子你就懂了

          案例1
         
          侯先生5年前在廣州買了一套房,并幸運地趕上了房貸利率打折,即基準利率4.9%打8折,只有3.92%。

          侯先生的貸款合同需要在2020年8月31日前和銀行重新約定協商確定具體轉換條款。約定的內容包括參考LPR的期限品種、加點數值、重定價周期、重定價日等,或轉為固定利率。

          央行要求,在轉換時點的利率水平應保持不變。所以侯先生之前享受3.92%的房貸利率水平,在2020年切換時依然維持3.92%,只是“基準換LPR、折扣換差值”。

          那具體加點多少呢?

          2019年12月發布的5年期以上LPR為4.8%。如果侯先生和銀行確定在2020年3月30日轉換定價基準,且重定價周期仍為1年,重定價日仍為每年1月1日,那么加點幅度應為-0.88%(3.92%-4.8%=-0.88%)。也就是2020年3月30日至12月31日期間,執行的利率水平仍是3.92%(4.8%-0.88%)。

          在此后的第一個重定價日,即2021年1月1日,按照重新約定的重定價規則,執行的利率將調整為2020年12月發布的5年期以上LPR+(-0.88%),此后每年以此類推。

          案例2

          李小姐是在2018年剛買上房,按首套房貸利率較基準利率上浮10%,為5.39%。

          李小姐的貸款合同需要在2020年8月31日前和銀行重新約定協商確定具體轉換條款。約定的內容包括參考LPR的期限品種、加點數值、重定價周期、重定價日等,或轉為固定利率。

          與大多數這兩年買房的年輕人一樣,李小姐買房時已經處于樓市調控期了,基準利率大多都是上浮。她的房貸利率是基準上浮10%。

          按照上述同樣的計算方法,2019年12月發布的5年期以上LPR為4.8%。李小姐和銀行確定在2020年3月30日轉換定價基準,且重定價周期仍為1年,重定價日仍為每年1月1日,那么加點幅度應為0.59%(5.39%-4.8%=0.59%)。

          2020年3月30日至12月31日,執行的利率水平仍是5.39%(4.8%+0.59%)。

          而未來不論LPR怎么變動,李小姐的實際住房利率為LPR+0.59%。

          案例3

          周女士是在2019年10月購房,并與銀行簽訂了掛鉤LPR的按揭貸款合同。

          周女士與銀行簽訂的按揭貸款合同不需要修改。因為央行此次要求修改合同的是簽訂浮動貸款合同的購房用戶,而自2019年10月8日央行要求新發放商業性個人住房貸款均需與LPR掛鉤,所以不少銀行對于按揭貸款合同已經進行調整。

          周女士的加點數值,與銀行簽訂的合同為準。不同銀行、不同客戶的加點數值有所不同。


          案例4

          王先生是20年前買了一套房,目前按揭貸款的還款時間僅剩不到一年。

          王先生與銀行簽訂的按揭貸款合同也不需要修改。對于還款時間僅剩不到一年的按揭貸款用戶來說,央行規定已處于最后一個重定價周期的存量浮動利率貸款可不轉換。

          1、LPR的期限品種、加點數值、重定價周期、重定價日,如何理解?

          答:LPR的期限品種主要分為一年期和五年期兩種,因為住房按揭貸款一半屬于中長期貸款,所以對于房貸客戶只能選擇LPR五年期利率;但如果是辦理的五年期以下的短期貸款(比如消費貸),則可以選擇LPR一年期利率。

          加點數值是指貸款客戶在選擇定價基準轉換為LPR后,在LPR基礎上要加點的具體數值,才構成貸款的實際利率。

          重定價周期是指貸款用戶和銀行約定調整利率頻次,比如貸款用戶可以和銀行約定1年調整一次,也可以約定2年、3年、4年或者5年等調整一次利率。如果貸款用戶是申請了期限30年的房貸,在2020年4月1日約定5年調整一次,那下一次利率調整時間就是2025年4月1日。

          同上,重定價日就是貸款調整的具體時間。比如上述提到的4月1日為重定價日,那下一個重定價周期的4月1日就是重定價日。

          2、未來利息是多了還是少了?

          答:關鍵是看你選擇重定價日最近一個月的LPR情況。
     
          假設5年后重新定價的LPR由4.8%上浮為5%。
          侯先生的房貸利率為:LPR-0.88%,即5%-0.88%=4.12% >3.92%(當前房貸利率)
          李小姐的房貸利率為:LPR+0.59%,即5%+0.59%=5.59% >5.39% (當前房貸利率)
     
          同樣,假設5年后重新定價的LPR由4.8%下降到4.4%。
          侯先生的房貸利率為:LPR-0.88%,即4.4%-0.88%=3.52%<3.92%(當前房貸利率)
          李小姐的房貸利率為:LPR+0.59%,即4.4%+0.59%=4.99% <5.39% (當前房貸利率)

          3、之前不是簽訂掛鉤LPR的合同,都要重新簽訂?

          答:如果貸款客戶的還款時間已經處于最后一個重定價周期,也就是還剩不足一年你的貸款就可以還清,則無需更改合同。其他情況均需更改。

          4、 選固定利率好,還是LPR好?

          答:對于貸款剩余期限較短,貸款剩余額度也較少的購房者,兩種方式的差別不大。但對于貸款額度和貸款年限都比較長的購房者,選擇隨行就市更有利。因為從利率變動的總體趨勢上來看,無論從全球還是從國內環境上,利率下行的概率要大于利率上行的概率。

          2月20日,據全國銀行間同業拆借中心公布的最新數據,2月一年期貸款市場報價利率(LPR)由1月的4.15下調10個基點至4.05,五年期貸款市場報價利率(LPR)由1月4.8下調5個基點至4.75。房貸利率現20年最低。


    南都制圖:嚴麗萍

          “2020年降息周期的到來,已經難以避免。2020年5年期以上LPR預計至少還將有1次到2次的下調。小幅多次的機會很大”,廣州市同創卓越房地產投資顧問有限公司總經理趙卓文表示。

          房貸新規實施后,是轉換為掛鉤LPR加點的浮動利率,還是固定利率劃算呢?廣州克而瑞首席市場分析師肖文曉認為,“從歷史經驗來看,經濟增速從高速發展向中低速切換,為了保障經濟活力,需要較為寬裕的市場流動性,中長期看利率走低的概率比較大”。

          “這一點,大家可以看看國際上的發達國家,基本上都是低利率,甚至是負利率狀態。所以,中長期看,大家選擇掛鉤LPR還是比按目前的利率固定不變好。當然,如果大家近期就有提前還貸的打算,選擇哪個也都差不多,除非發生惡性的通脹通縮,利率一般都不會在短期內急劇變化。”

          5、 剩余超過5年的商業貸款,要多交利息?公積金貸款不變?

          答:如果你選擇轉換為固定利率,那無論貸款用戶的還款期限還剩余多長時間,利息都不變;如果選擇定價基準轉換為LPR,那未來的貸款利率會隨著LPR的變動而變動,但和剩余還款的時長無關。所以剩余超過5年的商業貸款,要交多少利息,關鍵是要看到時的LPR報價多少,和剩余年限無關。

          公積金貸款不在此次調整的范圍內。

    來源:齊魯晚報 南方都市報
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