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    ??7天20城救市!各地穩定房地產政策

          隨著時間的推移,房地產作為中國最大的制造業,銷售回款、土拍市場、開工復工、投融資等方面受到的沖擊越來越大。

          尤其近期疫情變化很快,市場變化也很快,對市場后期預判也需要不斷調整。據了解,這周房企大多數是居家辦公或處于半休假狀態,從下周開始房地產企業和上下游企業才能慢慢復工,但是也只是形式上的復工,真正進入實質性的業務操作復工至少到2月底或3月初。

          房地產行業正在經歷慘淡的一個月。目前各省市嚴格規定房企復工時間,如鄭州最新規定房企復工時間不得早于2月23日,太原市要求全市新建項目和節前停工的在建項目不得在3月1日前復工。外部環境的壓力導致超95%的城市新增房源遭遇“零供應”。尤其春節后一周(1月31日~2月6日)隨著疫情形勢逐步嚴峻,84城供應量再度驟降至4萬平方米,與2019年同時期相比降幅達97%,預計全年銷售將下調5%~10%。

          近期中央召開政治局會議,在支持當前經濟和后續恢復生產的口徑上并未提到房地產,但是各地方出臺的具體政策中都把房地產放在比較重要的位置。

          據不完全統計,截至2月17日,已有超過20個省市連續出臺涉及房地產或專門針對房地產市場的政策,政策主要圍繞土地出讓、開工竣工、公積金以及金融支持層面,其中無錫、衡陽、廈門和福州出臺有關預售方面的政策。

          必須明確的是,“房住不炒”、“穩地價、穩房價、穩預期”的政策基調,不會因為疫情改變,但是,地方政府需要根據當地實際情況作政策調整。

          01、政策層面較去年會寬松

          受疫情影響,2月份以來商品房銷售數據表現慘淡,房企現金流承壓,從而被動減少投資支出,拿地數量明顯下滑。數據顯示,2020年春節復工后首周100大中城市土地成交宗數僅為50宗,去年同期則為158宗,同比下降68%。

          今年整體政策面肯定要比去年寬松得多。近期各地出臺的政策主要以穩定復工、穩地產上游、穩現金流為主,無錫、廈門和福州力度較大。

          政策表現出幾個共性,主要圍繞活躍交易、土地出讓和地產融資三個層面。其中,涉及土地出讓層面的城市多達14個,專門出臺公積金政策的城市有7個。

          具體來看,在土地層面主要圍繞允許延期繳納土地出讓金、調整土地價款繳付方式和期限,在開工竣工方面,房企可順延,不計入違約。
     
          無錫政策最為全面,涉及房地產開發、融資、預售、銷售等前端各環節。其中,因疫情影響施工建設的,申請預售時由原形象進度要求調整為按投資額計算,降低預售條件利于企業提高推盤速度、加速資金回流,有利于房企資金的盤活。

          土地出讓金延期、分期,融資環境得以改善。西安及時調整土地出讓方式,采取網上掛牌方式,調整公開出讓土地的時間節點,分期繳納土地出讓價款,新出讓土地原則上可按起始價的20%確定競買保證金,出讓合同簽訂后一個月內繳納土地出讓價款的50%,余款最長延期1年等。南昌市也針對土地供應出臺政策,允許終止或中止土地招拍掛交易;允許延期簽訂成交確認書和出讓合同;允許延期繳納出讓金;允許延期開竣工,原則上不超過6個月;調整土地出讓競買保證金比例為20%。廈門則加大對房地產開發企業的資金支持力度,適當調整商品房預售資金的監管方式;可適度調整新建商品住房項目預售許可工程形象進度審批標準。杭州、上海、福州、天津等14個城市內容均涉及土地出讓金延期分期。

          部分城市減免長租公寓租金,減輕中小企業經營壓力。廈門支持國有企業對自持運營的長租公寓適當減免兩個月租金;無錫提出對租賃房屋屬于國有資產的中小企業,免收1-3月租金,同時對重大損失的長租公寓等企業還可申請紓困補助;浙江減免國有土地租金,疫情防控期內可暫緩交納土地租金。

          值得注意的是,衡陽成為首個針對購房者實施相關措施,即實行購房補貼;擴大人才購房補貼對象范圍,本科補貼5萬元。

          在全國復工過程中,無錫、西安、廈門和衡陽等地樓市新政無疑是支持力度較大、較為全面的政策。對于市場而言,為企業注入一針強心劑。

          除此之外,全國房地產商會提出有關融資、資金監管、稅費繳納、復工復產等四大方面的政策建議,希望各地因城施策,適當增加定向支持;江西省地產協會、安徽省房地產業行業協會已出臺文件,向當地政府提出了提升對房地產市場支持力度的訴求,其中包含放寬限購、限價及預售條件等內容,部分土地財政依賴度較高、受疫情打擊較大的城市存在調控政策進一步趨松的空間。

          總體而言核心還是在于疫情緩解,房企正常運作之后,屆時政策才會顯現出比較大的作用。

          02、更多城市或將跟進

          已出臺房地產相關政策的城市,都只是全國市場的縮影。

          從數據來看,春節假期前后一周是分水嶺。CRIC監測數據顯示,88個重點城市春節假期成交量環比春節假期前一周(1月17日-1月23日)出現了斷崖式下跌,降幅達93%。

          其中,無錫市在疫情爆發后的一周(1月24日-1月30日)商品住宅成交面積為0,較前一周環比下降100%,春節假期后一周(1月31日-2月6日)成交面積僅為2631平方米,與2019年同期相比下降96%。從土地供應情況來看,1月無錫市推出6宗地塊,同比下降14.29%,環比下降86%。

          西安市春節假期前一周商品住宅成交面積為24萬平方米,春節假期的第一周成交量相較前一周下降了94%,僅為13778平方米。春節假期后一周,成交量為0,同比下降100%。土地市場來看,1月西安市推出13宗地塊,同比下降48%,環比下降76%。

          疫情影響還在持續。除無錫和西安已發布針對房地產行業的新政,上海、南昌、成都、浙江等地也推出了房地產前端支持政策。

          至于哪些城市會跟進?

          從數據上來看,一線城市中,上海和深圳在春節前一周和后兩周的商品住宅新增供應量均為0,廣州新增供應在春節假期后兩周為0,二線城市不乏貴陽、哈爾濱、太原、重慶、寧波、長春、長沙等。

          從成交量來看,一線城市中廣州市最為慘淡,1月17日至2月6日,成交量均為0。北京和深圳在春節假期的第一周0成交。二三線城市在春節假期后兩周出現0成交的城市包括重慶、西安、合肥、昆明、南京、呼和浩特、青島、無錫、溫州、煙臺、宜興、惠州等城市。

          03、預計今年銷售將下調5%~10%

          作為國民經濟的重要組成部分,房地產行業體量大,上下游產業鏈長,提供了大量就業崗位,若地產行業出現動蕩,上下游產業鏈也勢必遭受不同程度的沖擊。

          疫情之下,如果沒有較強的政策支撐,2020年商品房銷售總量回落是大概率事件。從2019年銷售數據來看,接近16萬億,其中一二月份占比合計8%,3月份占9%。目前樓市全部速凍。2020年的銷售總額很可能回落到2018年15萬億左右的水平。

          此次疫情相對樂觀之處在于,發生在全年銷售淡季的2月份,因此影響有限。

         往年2月份是全年銷售淡季,銷售占比不到全年的5%,即使整個2月成交為零,對全年銷售的影響也不到5%。但由于疫情控制很難預測,房企需要做好3月份依然受影響的準備。如果3月整體銷售下降50%甚至更多,疊加2月的銷售狀況會對全年將會產生一定影響。一系列手段之后,住宅市場逐漸恢復,我認為疫情對今年的銷售影響最多在原有基礎上下調5%~10%。 

          目前中央和地方政府正在打疫情殲滅戰,隨著房企順利復工,以及相關政策和措施的落地,為企業走出低谷做鋪墊,3月份或將恢復產能。

          另外,開發商也會采取一切促銷手段活躍市場,增加交易量。正如恒大采用史上最強的網上銷售模式,只要5000元就能預定,目前預定量已突破1萬多套,效果很好。

          容易忽略的是,房地產細分領域壓力更大。

          特別是商業地產和寫字樓,尤其共享辦公,在受到疫情的影響下,許多人習慣居家辦公,租金和出租率連續幾年下降的背景下,隨著后期供應量持續加大,寫字樓、酒店等商業都會面臨陣痛期。

          總體而言,政策肯定會支持房地產,特別是今年上半年。

          從多個城市已出臺的政策來看,多為“定向寬松”措施,主要圍繞活躍交易層面、土地出讓層面和地產融資層面。目前還沒有涉及突破限購、限貸、限售、限價的政策措施。

          房地產土地和房屋交易停擺影響最大的還是稅收,其次是投資,包括土地投資和新開工。

          因此,近期我向有關部門提交政策建議時,提出全面放開限價,有條件放開限購,針對首套房大幅度放開限貸,以刺激和活躍交易。

          已出臺的政策圍繞土地層面的具體措施比較多,包括土地款緩繳、分期繳。預計接下來對土地款支付、土地資金來源限制會相對放松。雖然不一定會有文字政策,但在實操中將會放松。此次在融資層面也會出現相對寬松的局面。部分城市提出不要抽貸,一些現金流壓力比較大的房企也會得到銀行的展期支持。

          對于企業來講,只要控制好投資,量入為出,規模房企現金流壓力不大。再加上相對寬松的直接融資、間接融資環境,房企并沒有到生死存亡的時刻。后續,隨著對沖疫情影響的各類刺激政策落地生效,剛需購房仍將刺激成交進一步回升,一、二線城市和環都市圈熱門三四線成交有望率先企穩回升。

          壓力一定程度會轉化為動力,影響會有,但有限。我們依然需要謹慎而樂觀的看待明天。
     





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