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    多城出臺樓市調控新政,威海樓市新政會否出臺

           短短一周時間,又有多個城市出臺新的樓市調控政策。伴隨著樓市調控進入“深層次”,除了限購、限售等常規性措施,“搖號賣房”、“首套優購”、“造假禁購”等已在多城鋪開實施。據不完全統計,今年全國兩會3月20日閉幕至今短短10多天時間里,已有至少14個地方出臺樓市調控新政。業內人士認為兩會后多城出臺樓市調控政策說明一個信號:二季度房地產市場政策將繼續收緊。同時從目前來看,各地出臺的政策也更加細化,這符合房地產市場持續調控的導向,對促進房地產市場健康發展有積極的作用。

          調控層層加碼的環境下,作為三四線城市領漲龍頭城市之一的威海,是否可能采取相關限購措施?本文試圖從已有調控邏輯及政策線索,進行獨家解讀。

      造假禁購:提供虛假證明5年內不得購房


      3月31日,海南省住房和城鄉建設廳發布《關于做好穩定房地產市場工作的通知》,在加碼限購的同時,明確規定提供虛假證明規避限購政策購買住房的個人,5年內不得在海南省購房。

      上述《通知》指出,為進一步細化我省房地產市場限購政策,堅持“房子是用來住的,不是用來炒的”的定位,遏制投機性購房,穩定市場預期,保持我省房地產市場平穩健康運行。

      通知要求,全省加強嚴格購房資格審查,非本省戶籍居民家庭在海南省范圍內只能購買1套住房。五指山、保亭、瓊中、白沙4個中部生態核心區市縣建設的商品住宅只能面向本市(縣)居民家庭銷售。

      非本省戶籍居民家庭在海南省購買住房,申請商業性個人住房貸款首付款比例不得低于70%。本通知印發后購買的住房,自取得不動產權證之日起5年內禁止轉讓。

      同時,海南省在此次調控政策中針對提供虛假資料獲得購房資格者,明確5年內不得在海南買房。

      《通知》明確,對提供虛假證明、規避限購政策購買住房的個人,一經發現,撤銷其購房合同網簽備案,5年內不得在海南省購房。對違規銷售的房地產開發企業,取消網簽備案資格,并限制企業和法人代表在海南省從事新的房地產開發業務。對違規銷售的房地產中介機構及其工作人員,撤銷備案,5年內禁止在海南省從事房地產中介業務。

      同一天,成都市城鄉房產管理局與成都市司法局聯合發布了《關于商品住房開盤銷售采用公證搖號排序選房有關事宜的補充通知》,剛需登記購房人對填報信息和提交資料的準確性和真實性負責,提供虛假信息或漏報、瞞報家庭成員信息以獲取購房資格、優先搖號選房資格的,鼓勵行業協會在相關網站曝光。對于剛需登記購房人有前述情形之一或放棄選購商品住房2次及以上的,購房登記平臺3年內不再受理剛需登記購房人及其購房登記時的家庭成員填報信息。

      在海南、成都之前,西安也曾推出上述“打假”措施。

    2017年9月11日,西安房管局針對弄虛作假規避樓市限購政策行為出臺了打壓政策。在《關于進一步做好購房資格審核工作的通告》中明確提出,對通過提供虛假資料騙取購房資格的個人,一經查實,注銷當事人網簽合同,并取消購房家庭成員在我市的購房資格,且5年內不得在我市購房。涉及違法的,依法追究當事人的法律責任。

      搖號賣房:西安成第六個搖號賣房城市

      除了造假禁止購買住房,兩會后,杭州、西安、武漢(征求意見稿)等城市均出臺了搖號賣房的調控措施。

      3月30日,西安市房管局發布了《關于進一步加強商品住房銷售管理的通知》明確,意向購房人數多于可售房源的,應采取公證搖號方式公開銷售,由公證機構全程監督,嚴禁內部預留房源或設置全款優先選房等限制性條件。

      據悉,最早采取買房搖號制度的為上海。2017年5月,上海市住建委下發《關于進一步加強本市房地產市場監管規范商品住房預銷售行為的通知》,明確要求新開盤商品住房采取由公證機構主持的搖號方式公開銷售;嚴格落實購房實名制;不得以任何名義收取價外價。

      而西安也是繼上海、南京、長沙、成都、杭州等城市之后第六個正式出臺搖號賣房措施的城市。

      3月15日晚,武漢市房管局發布《關于進一步加強商品房銷售全過程監管的通知》征求意見稿、《武漢市剛需人群首次購買新建商品住房優先選房操作規程(試行)》征求意見稿。指出將強化商品房售前、售中和售后全過程監管。其中,意向購房人數多于準售房源的,宜采取公證搖號方式公開銷售。這一方案一旦通過,武漢也將成為搖號賣房城市。

      首套優購:首套剛需可優先購房

      滿足首套剛需優先購買也成為兩會后各地出臺的細化政策之一。

      3月27日,湖南省長沙市住房和城鄉建設委員會發布《關于實施差別化購房措施的通知》,從27日起,長沙市限購區域內“限房價、競地價”的商品住房項目以及新建的普通商品住房銷售實行差別化調控措施,將優先滿足首套剛需購房群體。

      上述《通知》明確,首套剛需群體可優先選購的,分別是實行“限房價、競地價”政策的商品住房項目(不含定向限價房),以及新建商品住房項目中144平方米(含)以下戶型的普通商品住房。

       今年2月,武漢首次提出了全面推行首套剛需人群優先選房的模式,樓盤預售中剛需購房者或首套購房者有優先購房的機會。

      我們認為:“差別化”將成威海樓市調控主要方向

      據不完全統計,今年兩會以來,包括大連、安徽阜陽、昆明、杭州、長沙、新疆、武漢、深圳、山東、西安、廣州、海南、成都、南京等14個城市發布了樓市調控新政策。

      其中,長沙、大連、深圳、海南等多個城市提出差別化購房措施。大連、深圳以及海南均要求實行差別化信貸政策。

      我們發現,兩會期間已經明確堅持調控力度不放松。今年的調控還是會以“因城施策、一城一策”為基調。國家會根據房價的漲幅以及庫存等基本情況要求各個城市自主出臺政策。

          據中新網引用市場分析認為,上述城市出臺樓市新政的原因,除了受房價上漲因素影響外,與當地樓市庫存不足也有關系。易居研究院發布的80城住宅庫存報告顯示,大連、昆明、杭州、長沙、武漢2月份的新建商品住宅存銷比分別為5個月、7個月、3個月、10個月、10個月,其中,杭州的新房存銷比已經連續7個月維持在3個月的低位。易居研究院智庫中心研究總監業內專家表示,存銷比低于14個月,說明一個地區的新房庫存不足。

          威海最近各大樓盤紛紛調價的舉動,也從一方面預示著本地新房庫存嚴重不足。同時考慮到威海即將進入旅游旺季,隨著外地購房者大量涌入,未來房價上漲壓力仍然很大。我們認為,在“房住不炒”大環境下,威海不排除很快出臺一系列調控細化政策。

          我們注意到,今年年初,山東省住房城鄉建設工作會議在濟南召開,會上明確,2018年,我省將抓好房地產市場分類調控,因城施策防范化解房地產風險。堅持滿足首套剛需、支持改善需求、遏制投機炒房,并首次提出,房價上漲壓力大的縣市限制住房轉讓,并適時采取認房認貸、限貸、限購等措施。會議提出,堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位,完善促進房地產市場平穩健康發展的長效機制,保持調控政策連續性穩定性,強化市縣政府主體責任,因城施策、精準調控,防范化解房地產風險。

          關于樓市調控方面的動作,威海市政府在去年8月31日,樓價剛剛上漲的階段,下發了《關于加強市區房地產市場調控工作的意見》《意見》中明確指出了關于調控市場供應方面、調整住房公積金貸款政策方面,以及商品房市場銷售方面?!兑庖姟分赋?,住宅用地出讓后,對非政府原因閑置滿1年不滿2年的,按規定收取土地閑置費;閑置超過2年的,依法收回土地使用權。將統籌實施2018—2020年棚戶區改造三年計劃,并根據不同區域商品住房消化周期、棚改居民意愿等,合理確定貨幣化或實物安置方式?!兑庖姟分兄赋鑫沂袑⑦M一步調整住房公積金貸款政策。市住建局相關負責人說,我市將首套住房公積金貸款首付比例由20%提高至30%,購買第二套房的公積金貸款首付比例不得低于40%。同時,我市還將收緊貸款額度和發放范圍。貸款額度不得超過住房公積金賬戶余額的20倍,不得向購買第三套以上住房及已經兩次使用住房公積金貸款的繳存職工家庭發放住房公積金貸款暫停發放異地住房公積金貸款。

         《意見》算不上嚴厲。最隨后至今的半年內,威海房價再次上漲了30%左右。我們預測,在房產加碼調控大形勢下,威?;蚝芸斐雠_更嚴厲的調控政策,不排除限購與限售。相關政策動態,我們會密切關注周邊城市動態,一旦青島煙臺日照有所舉動,一向按部就班的威海料將迅速采取行動。

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