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    做為三四線城市的威海房價為什么這么高

          熟悉我們公眾號的朋友可能或多或少都會有這么個感覺——我們這個號很少談宏觀的東西,因為我們認為很多熱點、時政都是情緒性的,就像是這段時間北京、上海、深圳、廣州接連出臺四種調控模式,北京為了限制二手房交易熱度,甚至規定一周之內,每套房子被買家看的次數不超過兩組,看得我們這三四線小城一愣一愣的,都忘了吃瓜,但是,這樣的信息對我們來說有什么用呢?

          其實每次寫威海樓市狀況,總會有不少留言說一個三四線的小城,憑什么支撐過萬的房價,還有的拿某某大號的論點來說,三四線沒有前途,注定要凋敝

          每每這時,我都不想爭辯,說多了沒意思

          一邊說著一城一策,一邊又一棍子打死三四線,真的沒意思

          跟一二線城市比,三四線確實綜合實力不行,但是一二線畢竟是少數,更多的人口是在三四線的,發展需要擎天支柱,也需要堅實底座,大V號說的三四線沒前途,是一種相對論,是對手里有很多閑錢的人來說的,就是說,你如果有那個錢,就去一二線投資,比投三四線好

          我們團隊全國跑著調研,并不只是盯著大灣區、海南,這些投資門檻高的地方,也會考察桂林臨桂這樣的對更多人更友好的價值價格洼地,我們想幫大家找到適合自己的投資之地,而不是簡單省事地來一句——都去一二線城市買房

          另一方面,就算是這些強勢的一二線城市,都是可以閉著眼買房的嗎?就說大火的杭州,3年前阿里巴巴搬回了城西,濱江板塊房價應聲而起,現在濱江金茂府的房價已經是每平10萬+了,這個價錢已經足以匹敵一線城市,但是基建、醫療資源、教育資源,卻沒辦法應聲跟上,同時高房價也抬高了年輕人進入的門檻,你就不擔心這個房價有沒有泡沫?

          說三四線綜合實力不行,不意味著三四線哪哪都不行,不意味著所有的三四線會被拋棄

          房產調控的一城一策,讓我們看到了一些因資源枯竭而失落的鶴崗,也看到了全國性房企持續進入威海

     

          威海是一個三四線城市,但威海有稀缺資源——海,去年,RCEP簽了協議,接下來就是中日韓自貿區了——威海中韓自貿區產業園已經啟動了

          這都是威海獨有的優勢

          分稅制后,地方的最大財源就是賣地

          而一場疫情,又加大了對土地財政的依賴

          據統計,去年,全國城市賣地收入首次突破8.41萬億元,創下新紀錄,這一數字占全國財政總收入的46%,占地方財政總收入的84%

          威海財政自然也難以離開土地的支持

          但是,我們看到威海在土地供應方面是有著嚴格的限制的,并沒有不管不顧地賣地

          就說去年的兩個例子,碧桂園在藍波物流園西面的項目璟悅臺,賣地時候的附加條件是3千平的殘疾人康復中心和4300平的12班幼兒園;萬科和威高在原來華東數控廠區拿的地,附加條件是要在威海中韓自貿區地方經濟合作示范區內引進投資額人民幣15億元以上的高端醫藥及醫療器械產業項目

          這并不是個例

          威海在出讓住宅用地的同時,也同時給教育、醫療、公園綠地、商業等留了規劃,道路建設更是一直在升級

          這就是威海的潛力,這也是我相信威海的原因,也許他現在的步子是有些踉蹌,但他胸中有丘壑,沒有放棄產業,沒有忽視配套,沒有忘記城市綜合實力提升,在這個城市,房地產只是城市規劃的一部分,是提升城市面貌的一股重要力量,而不是全部

          面對威海樓市這么多新開樓盤,很多人都會發出疑問:房子的數量明顯是過剩的嘛,怎么開發商都不擔心,他們的房子要賣給誰?

          這個問題,除了強大的外地購房者的力量——威海外地購房者的數量早就超過本地購房者了,還有來自下面村縣的購買力——可能很多人對買房的印象還停留在掏空幾代人的錢包在一二線買套房這里,這種情況前幾年是普遍的,一來,很多人跨省進入那幾個大城市去打工,二來,從小地方考上大城市大學的,就留在當地,不管你是村里的還是幾線小城的,都是奔著那幾個地方去的,這個步伐是跳躍的,但是現在,房價分化極大,即使有心留在大城市發展,也有很大的可能被高不可攀的房價勸回老家,我身邊這樣的人就不在少數,看看無望的房價,雖然大城市的工資更高,事業也做得更好,但還是無奈地離開

          在這種情況下,買房的步子就只能是規規矩矩地,一步一步來,我是村子里的,為了工作,到了就近的市里,然后再想辦法買套房子,有了余力之后,就開始想著是不是能往中心城市、省會城市發展,在那里買套房子,下一步才是二線、強一線、一線城市

          上面兩條是針對“外面的”購買力,還有“里面的”

          就是,你沒有想到,即使有再多過剩的房子,好的房子永遠是稀缺的。

          稀缺,就意味著高價,就意味著流動性好

          經過這些年樓市的狂飆突進,買房已經成了很多人的信仰,手里有了閑錢就想去買房,但實際上,這句話還有后半句——并不是所有的房子都是資產,并不是所有的房子都能及時變現

          房子買到手里不算什么,能賣出去才是本事

          否則,房子永遠都是紙上財產

          相比買房,賣房是一種更高的能力

          買房的時候一定要提醒自己——你需要的不是一堆房子,而是能夠漂亮變現的房產

          全國性房企為什么牛,就是他們已經經歷了房產商業化運作的洗禮,他們更知道如何把房子打造成具有金融屬性的房產,他們更知道如何讓自己的產品具有流動性,這才是全國性房企能夠逐步占領威海市場的真正原因

          你買房的時候可能考慮的更多的是自己住著舒不舒服,距離工作單位、孩子的學校遠不遠,是房子的居住屬性,而這些大房企考慮的是房子的金融屬性

          你買房的時候也應該考慮這一點

       去年,威海很多二手房房價暴跌,卻還是有很多人沒有看到房產的價值

       沒有看到,房子不是房子,而是房產

       我們常說信息差,我們都知道利用信息差可以賺錢

       但很少想到,你沒有實現房產增值,正是你無視了房地產領域的信息差

       房子,不是房子,而是家庭資產,是切切實實可以應對各種風險的資產

       面對房產,我們都需要有一個清醒的認知——你想賣房子的時候,不一定有人接手

       要對市場存有敬畏之心

       很多人買房的時候會想,反正我是自住,以后也不換了,不用管升不升值、不用管以后好不好出手

       其實,這種想法就像是女生買衣服的時候想買件好的,能穿好多年,結果第二年就不喜歡了——或者是流行變了或者是自己喜好變了,從此束之高閣

       你住進這套房子,慢慢地心態也開始發生變化——當初那么高的房貸一年一年的被通脹追的越來越縮水,當初覺得還不錯的房子在新戶型、新社區景觀前顯得那么不入流,同事、朋友、親戚都換房了,自己不換是不是太沒面子……

       更糟糕的是,你終于下定決心換房了,卻發現你的房子根本算不上房產

       是的,去年的二手房市場已經給我們信號了,市面上很多的二手房是算不上房產的

       尤其是經過這兩年全國性房企的洗禮,我們對房子的理解也都發生了巨大變化,很多人住的那種暗廳、小客廳大臥室的戶型現在已經很少見了,也不受購房者待見了,很多二手房賣房者的觀念卻停留在三年前,覺得是房子就能賣出好錢來,唉

       每個人都愿意看到自己想看到的東西,這是人性的弱點

       但是,如果你不想被房產這趟車甩下去,就得克服這個的弱點

       對2020年的房地產市場,很多人會說——冷淡,如果你也是這樣想的,你會一定會忽略這件事——美國房價在漲、韓國人民在搶房、迪拜的房產又上了新熱度,而在我們這邊,調控一條接著一條,為什么?過熱才會調控嘛

       實體低迷,貨幣又一個勁兒超發,錢都到哪里去了?

       資本通脹,實體通縮

       有本事搞到經營貸的很多都去投房產

       也有很多剛需剛買房的卻說,現在市場不好,不著急,房價還會降

       如果這時候我反問一句:你哪里來的底氣這么說?你一定會噴我吧

       股市有句名言——看空不做空。作為一個購房者,是不是也該如此?你可以抨擊社會現象,但你不能因為懷疑而不作為。

       不久前,威海市自然資源和規劃局發布了2020年第四季度地價狀況分析報告,報告稱:

       今年第四季度與去年四季度相較,我市地價走勢商業略有上漲,住宅、工業漲幅較大。根據地價動態監測顯示,我市商業樓面地價為2190元/平方米,較去年同期漲幅為2.7%;住宅樓面地價為2740元/平方米,較去年同期上漲34.5%;工業地價為478元/平方米,較去年同期上漲13.8%;全市綜合土地單價為2399元/平方米,較去年同期上漲19.6%。

       今年四季度與今年三季度相較,商業地價略有上漲,商業地價環比漲幅約為3.5%;住宅地價、工業地價基本平穩;全市綜合地價水平基本平穩。

       跟上一季度相比,住宅地價基本平穩,跟去年同期相比,住宅地價漲了34.5%

       這說明什么?

       住宅地價漲了,房價卻并沒有漲

       這意味著什么?

       我覺得,與其說現在是威海樓市的冷淡期,不如說是給購房者一段心理調適的時間,給還沒有買房的人一個機會

       威海房價在三千塊一平米的時候,很多人就怨聲載道,算著帳不吃不喝多少年才能買到房子,到五千塊錢的時候,專家也嚷嚷著,違背經濟規律,不可能再上了,事實是,現在上萬了,還是有人買——就看我們前幾期介紹的金茂悅、城投春和里、佳源海棠府、龍湖春江天境,一萬四左右的單價,還多的是大平方,一套房子就是兩百萬以上,偶爾出來一個小平方的,銷售用的詞都是稀有、拼速度,看看網簽情況,賣得還不錯

       而當年那些抱怨的人,是不是還要繼續抱怨

       18年萬科翡翠公園首次開盤均價1萬2,但是在這之后,它越賣越高,1萬3、1萬4……

       不要裝看不見

       土地是掌握在zhengfu手里的,供求關系對價格的影響我們都知道,只要控制每年投放到市場上的土地的度,就能有效的調控市場,比當下那些手段都管用。

       這就是現實。

       從長遠來說,地方的土地財政沒有實現根本性逆轉之前,穩房價這個目標是不會改變的

       當然,你一定要清楚,穩房價并不是房價下降

       通貨膨脹是大趨勢,房價停下來等一等是穩,跟著通貨膨脹的節奏也是穩

       很長時間以來,我們看到買房都是少數人的游戲,更多的沒錢的人、錢少的人,都在租房。

       當然,我們跟其他國家還有一點不同是,民意。

       我們看當下很多一二線城市的調控政策,都是在向沒有房的剛需傾斜,讓沒有房的家庭優先獲得買房的權限。

       威海的樓市自然是沒有到需要搖號的地步,但我覺得住建局在18年6月下大力剎車,阻止房價繼續上揚,以至于到現在都是一個淡淡的行情,這就是給之前沒有趕上房產紅利的人一個機會

       不要跟市場鬧脾氣,要敬畏市場

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