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    臨港的房價回調,為什么還有那么多大開發商去

    臨港林清月88平戶型圖

    上圖為中南林清月88平戶型

     

    中南熙悅126平戶型圖

    上圖為中南熙悅126平戶型

     

    從中南林清月到中南熙悅,20多分鐘的車程,一個房價在七千到八千,一個房價在一萬二三

    一樣的大開發商,一樣的好戶型、好品質,在經區120萬的房子在臨港70萬就能買下,香嗎?

     

    都說臨港樓市供過于求,又沒有人口流入支撐,那為什么大開發商都扎堆往臨港去?

    據說臨港此次回調高達百分之一二十,真的嗎?

    臨港樓市現狀如何?臨港到底值不值得買?

     

    今天我們就來解析臨港樓市

     

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    先說說臨港樓市現狀

    去年以來,樓市一個熱詞是“分化”,南北方分化,南方樓市熱,房價漲,北方樓市冷,房價降,威海樓市也分化,環翠區高區房價很穩,經區小幅回調(主要說的是剛需盤、偏遠盤,像是華發這種占據地利的項目,價錢還是很堅挺的),臨港回調幅度比較大

    但具體來說,臨港區域內部也是分化的,核心區域的好項目,像是中南林清月、富力城、威高水韻康橋價錢還是維持在七八千;某些位置偏的,開發商實力也比較弱的,價錢就在五六千

    19年以前,60萬在臨港是買不到房子的,現在還能挑一挑

     

    就整體來說,臨港的房價確實是回調的

    我們上面提到的核心區域項目,也是價格維持,像是富力城,現在精裝均價八千左右,但它現在賣的是三期,是整個項目中位置最好的,窗外就是林泉河,到樓下就是林泉河公園,過了河就是威高廣場、臨港文化中心、冰雪新天地,坐享臨港區的商業中心以及臨港區最美的自然景觀,這樣的一個位置,作為壓軸的三期出場,本來是應該賣出高溢價的

     

    臨港區富力城項目規劃圖

    但事實并非如此,富力城是19年首次開盤,當時的均價是7千左右,首開大賣之后,房價就漲到了8千,一直到現在

    也就是說,雖然房價沒變,但你現在買到的產品比以前同價格的更好了,再想想,過去這一年貨幣超發、通貨膨脹,沒變的房價其實就是在跌

    二手房市場情況也一樣

    17、18年,臨港二手房均價在7千以上,現在已經到了6千多,回調了一千左右

    房價如此,大開發商為何還紛紛進入呢?——上個月,金猴地產又在臨港拿地

    金猴臨港區項目位置

     

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    我們都知道,近兩年,外地大開發商進入威海的數量直線上升,但恐怕很少有人想到,19年之后,這些一線開發商集中拿地的區域是臨港

    跟這個問題相關是,臨港的二手房市場非常小,現在整個臨港能辦證的小區是屈指可數,其原因就在政策的引導規劃

    一個城市,單靠旅游資源是很難長遠發展的,就像我們考察過的桂林

    從本質上說,威海就是一個旅游城市,外地人對威海的印象全都是海,這個兩會,北京天安門地鐵站展出了長達60米的威海文化長廊,一眼望去,海納萬象,這就是威海的名片

    但是單靠這條優美的海岸線,威海是很難發展的,尤其是威海旅游受季節影響非常明顯,沒法兒四季皆游

    所以,發展經濟、發展產業是必須的

    臨港最初的名字就是工業新區

    海岸線一帶要發展旅游,保護環境為上,是不能布置企業的

    臨港處于威海腹地,威海的原生村鎮以及企業也大多在這個區域,再加上政府引導,將企業往這里搬遷,成就了臨港發展的根基

    威海臨港區開發規劃

    政府的引導不僅體現在企業搬遷方面,還有道路、醫院、學校等方面市政配套的建設,當然還有開發商的引進

    臨港是一個新區,老區若是做一處改動會很難,比如因為業態豐富密集,規劃的道路很大可能穿過了幾處住宅樓、幾處商鋪,就需要搬遷,新區則大部分是荒地,直接做藍圖,可以整個區域一起平地起高樓,快,且能大范圍同時施工

    所以富力城能一個項目就浩浩蕩蕩沿河數里地,而市中心每每拍賣的地塊都是小小的一塊

    因為zhengfu引導,一線開發商大規模進入臨港,大范圍開發項目,所以臨港當前在售項目非常多,而且品質都還不俗

    你一定想不到,在這些產品中,賣的非常好的一個產品是別墅

     

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    威高的水韻康橋現在在售的是二期,其中一大片70年產權的別墅,聯排,很是搶手

    富力城的二期,有一片40年產權的別墅,也都賣光了

    臨港別墅產品賣得好,一個重要原因是稀缺,再一個就是價格優勢

    想想市區有多少別墅產品,新出來的產品能有一個六層洋房就是很稀罕的了

    在售的像是海宴臺,一套動輒上千萬,跟臨港才兩三百萬的別墅比比,在價格上真沒法兒比

    這就跟我們在文章開頭提出的問題一樣,同樣的開發商同樣的房子,在臨港,那價錢就能折去一半,在市區兩百來萬買個大平層,在臨港就能買個有天有地有院子的別墅,這樣的性價比定是會吸引一部分市區的購房者

    別墅畢竟是少數,臨港最多的是平方較小的剛需產品,這跟它當前所處的發展階段有關

    臨港是新區,我們都說第一個敢吃螃蟹的人不簡單,一個區域剛剛立項、發展,它的各處缺漏、不足是很多的,只有那些剛需用戶、那些富有冒險精神敢于去抓住機會的人才會關注、進入

    臨港有遷入的工廠企業,必然吸引需要相應工作的產業人群

    再者,臨港是城市擴容區,處于一個城鎮化提升的過程,它周邊的那些村鎮,尤其是村鎮中年輕一代,無法一步邁進經區環翠區的,但也對更好的市政配套更好的生活配套有向往的,便會選擇這里

    這些,就是臨港主要的購房客群

    這也決定了臨港的商品房要以剛需為主

     

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    臨港的購房客群,除了這些剛需人群,還有一部分是市區里被高房價擠壓過去的客群,畢竟,同樣的房子半價買下來,真的很香

    不可忽視的,還有一小部分購房群體是投資者,就是我們上面所說的那些敢于冒險敢于抓住先機的人,他們憑什么做出這樣的決定呢?

    目前來看,臨港新開發的項目確實是太多,明顯地供過于求,但是,這些房子并非建在流沙之上,臨港的房子是有支撐的,zhengfu引導開發商進入,同時也在引導產業進入,跟這些在全國各地造城立項速度如虹的開發商相比,產業的引進速度發展速度確實是滯后的,但zhengfu發展產業的決心也是堅定的,產業并不是不發展,只是落后了一點,待到產業迎來全面綻放之日,臨港的房價也不是今日能比的

     

    臨港現在的房價回調,你可以這么看:17、18年房價普漲,大家都搶著買房,生怕今天不買明天又漲了一百,也看不出來地段好壞價值高低,像是新港那邊也一樣把房價要到了一萬二三,現在氣候冷了,衣服少的(沒支撐的、配套跟不上的)首先受不了了,像是郭靖和黃蓉,黃蓉聰明,絕頂武功都能速成,郭靖笨,扎扎實實一招一式地練,平時看不出區別,一旦遇到強敵,厲害的還是郭靖,臨港畢竟是新區,配套跟不上,教育、醫療、商業方方面面都落后一些,產業也還沒有形成規模集群,遇到樓市下行期,便把之前普漲期的泡沫擠出來了,這對臨港來說,是利大于弊,對購房者來說,也是利大于弊——你從它回調的程度便能看出它房價泡沫的多少,也能更清楚地做出自己的購房選擇

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