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    2021年威海樓市預測(三)了解威海區域特點才能有的放矢

    威海各區域地圖
     
          我們再來看一下這個列表

          中海金線鼎(樓面地價9262元/平)(溢價37%)環翠區
          海信君瀾(樓面地價8704元/平)(溢價33%)環翠區
          佳源海棠府(樓面地價5322元/平)(溢價38%)經區
          威新晟璟(樓面地價5314元/平)(溢價0.07%)高區
          富力星光天地(商住部分樓面地價4411元/平)(底價成交)環翠區
          碧桂園玖璽臺(樓面地價4036元/平)(底價成交)經區
          金地經區地塊(樓面地價3848元/平)(溢價9.6%)經區
          萬科威高地塊(樓面地價3483元/平)(底價成交)經區
          碧桂園璟悅臺(樓面地價3213元/平)(底價成交)環翠區
          保利高區地塊(樓面地價2100元/平)(底價成交)高區
          明海臨港地塊(樓面地價2053元/平)(溢價6%)臨港
          中南威高林清月(樓面地價1515元/平)(溢價1.5%)臨港
          實地臨港地塊(樓面地價1270元/平)(溢價10.79%)臨港

          全國性房企在威海拿的地塊都集中在主城區,再有就是臨港區

          威海本地房企的布局也是在往主城區靠攏,比如說威海新城股份,之前一直都把精力集中在東部濱海新城的五渚河生態城,但是隨著威海房地產市場行情轉變,五渚河生態城銷售越來越難,開發商轉變方向,20年也開始進入主城區,上半年拿下原來的交通學校地塊,開發了威新晟璟項目,下半年又拿下哈工大東槐云村地塊

          還有威海城投,20年也是放緩了東部濱海新城聽海林居項目的開發節奏,把重心放在了綠軸的城投春和里項目上

          房企的這種選擇跟威海發展精致城市的目標相契合,精致城市說白了就是收縮,要把有限的資源放在主要方向上,房地產本來就是一個跟城市發展方向密切相關的行業,品牌房企集中布局的地方也是我們購房者應該考慮的地方

          前面說過剛需購房者的不易,但不容易更要謹慎

          買房子一定不能因為某個項目便宜就隨便買(現在確實有很多項目降價降得嚇人),在預算有限的情況下,可以考慮放棄100平,考慮80平的,甚至更小的,然后努力工作就是了

          我們是剛需,我們幾乎沒有試錯成本,就更不能因為便宜而選擇房子

          品牌房企布局集中的這些區域,大體來說

          高區有好學校,環翠有好地段,經區有活力,臨港好房子多但人氣不夠

          首先說說臨港區

          富力集團在臨港的項目富力城熱銷之后,20年也進入主城區,拿下萬達西面地塊

          而中南在中南熙悅取得不錯的銷售成績之后,又在臨港開發了中南林清月

          明海集團在成功開發望島名郡、望府大院、望府公館之后,也在臨港拿地

          這么多全國性房企入駐,再加上臨港跟主城區相比,可以說是在一張白紙上畫藍圖,一步一步都是跟著規劃走,就不會出現主城區那種好地段難找好房子,開發商只能見縫插針地起高樓的現象

          臨港多的是地段好環境好品質好的樓盤,而且因為房企扎堆,存量大,競爭激烈,為了銷售,大家都拼命提高產品力,明顯地房子做得都很好,完全不遜于主城區甚至整體來說還有超越之姿

          就像是恒融的南北大落地窗產品,中南的寬敞廚房設計,還有富力保利等戶型設計都很賞心悅目

          但問題是臨港人氣不足,市場明顯供大于求,這樣好的產品,均價7千左右,賣的還是很艱難

          臨港需要人,需要時間

          就目前來說,對周邊縣鎮想升級買房,但進入威海城區又有困難的,可以考慮

          新年伊始,騰策顧問發布了威海2020年房產排行榜

          2020年威海商品房總成交183.03萬㎡,

          成交面積前三的是恒大、威高、萬達,這三家的成交面積總和是36.54萬㎡,占比20%

          可以說威海每賣出5套房子,其中就有1套是這三家開發商的

          項目排名方面,第一是恒大海上帝景16.39億元,第二是萬達廣場14.04億元,第三是華發九龍灣11.24億元

          跟成交面積的數據對比,恒大、萬達都能憑單個項目笑傲市場,威高的高額市場占有則是憑借七彩城、水韻康橋、康養小鎮等多個項目實現的

          威海不但出現了房企寡頭現象,還出現了項目極度分化

          成交面積183.03萬㎡,同比下降36.91%;

          成交均價11638元/㎡,同比上升8.95%

          整體市場確實是不好,但改善市場還是穩中看漲

          2020年銷售額前三的項目(恒大海上帝景、萬達廣場、華發九龍灣),都是改善產品

          海上帝景和九龍灣占據海景優勢,萬達占據商圈優勢

          區位是改善的重要條件

          這種情況在21年會更加明顯

          頗有些滄海橫流方顯英雄本色的意思,越是市場不景氣越是突出什么樣的房子才是好房子

          中海金線鼎(金線頂)、海信君瀾(金線頂)、富力星光天地(望島,萬達廣場旁),這幾個未開先熱的樓盤都是這種情況

          這是環翠區的概況

          20年銷售額前十的項目(恒大海上帝景、萬達廣場、華發九龍灣、萬科威高翡翠公園、鳳集金茂悅、華潤灣九里、威高春風里、財信保利名著、一品南山、云山郡),只有翡翠公園、金茂悅、保利名著、一品南山有一部分的剛需產品

          排名前三,以及其他項目大部分都是改善產品

          威海市場已經進入改善時代

          翡翠公園、金茂悅、保利名著這幾個經區的項目,還有威高的項目,區位并不占優勢,它們都是用產品躋身榜單

          當下房子的數量確實是足夠了,但是住有所居已經不能滿足人們的需求,這必然倒逼著房企不能再將速度和規模當成首要追求

          市場上行的時候,房企拼的是雄厚的資金和人員,各個都爭著跑馬圈地

          市場下行時期,只有用心做產品,用心做市場定位,才能贏得市場

          高區的教育資源好,這個區域在售樓盤最大的賣點就是學區

          當然環翠區的教育資源也好,不過環翠區這些好學校周邊基本都沒有能開發的地,多少年了幾乎都見不到新樓盤

          去年威海新城股份開發的威新晟璟,是古寨中小學的學區,古寨中小學周圍都是些老樓,突然冒出這個一個新盤,根本不愁賣,開發商連中介渠道都不用,自己就分分鐘賣出去了

          20年12月23日,山大實驗學校項目舉行封頂慶典,這所學校是從小學到初中的九年一貫制,就此,高區妥妥成了威海市從小學到大學俱全的學區中心

          山大實驗學校是山大基礎教育集團管理運行,硬件一流,就宣傳來看軟件也是很牛

    高區山大實驗學校及周邊的房子
     
          20年高區樓市最熱的一個區域就是圍繞山大實驗學校的幾個樓盤:城建新苑壹號、昌鴻祥和苑、開元慧園、旅游開發東昇文苑、金猴閱山觀湖、麗景茗都

          教育資源是經區的弱項,數量質量都處于弱勢

          不過經區的活力大,潛力大

          高區的人口基本是固定的,購買力強的相當一部分是企事業單位人員

          經區工廠多企業多,當前的保稅區等,正在建設中的威海中韓自貿區地方經濟合作示范區產業園等產業能為這里帶來產業人口

          這部分人口跟高區人口相比的一個特點是,它是持續增長的

          這就是購買力的最大保障

          經區買房,就得向核心區域靠攏,看開發商了

          知道了每個區域的特點,買房才能有的放矢,樓市行情轉變,房企改變,購房者也應該改變,用專業知識和能力為自己的錢包護航,希望我們能有機會為你提供幫助
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