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    碧桂園威海市區首發:玖璽臺怎么樣?

         8月17日,碧桂園持股的威海棲鳳置業有限公司競得位于經區齊魯大道南、香港路東地塊,成交價為2.8億元,為底價成交。

         10月7日,碧桂園售樓處雖然沒開,但售樓員已經基本就位,在威海房產圈開始了地毯式的宣傳。距離拿地不到兩個月的時間,規劃什么的已然開始公示,大房企的效率確實不錯。至于樓盤具體情況,我們一起來看看吧:

         碧桂園玖璽臺項目規模
    威海碧桂園玖璽臺
    碧桂園鳥瞰圖
     
         碧桂園所在土地總面積39127㎡,總建筑面積約69646㎡。比較小的一塊地(順便提一下碧桂園華夏那邊那塊地,也是非常?。?,注定了樓盤規模不是很大,如此一來,就不可能有太高的社區配套設施,但園林設計應該錯不了,畢竟這是碧桂園的強項。

         碧桂園玖璽臺一共6棟樓,這在威??梢哉f是一個迷你社區,類似的小區也很多見,比如:恒寶天璽兩棟樓,早一些的還有唐人海灣公園、悅?;▓@等。社區小了在居住舒適度上還是有些影響的,因為每棟樓都是把邊,綠化面積、隱私上都有一定的影響。好處是人口密度低,車位、公共資源不會很緊缺。關鍵還是要看規劃與位置,這一點后面我會對玖璽臺一一解說。接著看上圖,3、4號樓的北側有棟商業樓,規劃為豪業圣迪開發,1-3樓為商業,3樓以上為辦公。與碧桂園項目同期開發,但又與玖璽臺互不干擾,是與完全封閉的碧桂園玖璽臺分開來的。

         玖璽臺規模較小所以社區配套也都簡化,不具備其他大開發商的商業、活動中心、業主食堂等社區配套,但具備特有的五星級園林規劃。6號樓北側為一個觀賞園及涼亭,5號樓北側為兒童活動中心。

         碧桂園有一個不確定因素,就是項目南側還有一塊“無主”空地。說到這里,還得追溯到幾個月前政府發布的一則調整土地屬性的通告,標明經區齊魯大道南三地塊由工業用地改為商業、教育和居住用地。其中就包括了碧桂園玖璽臺地塊及南側地塊,西側地塊規劃為中小學用地。先不說玖璽臺南側地塊會不會再次歸入碧桂園旗下,就拿目前在威海做項目的隨便一個房企來說,都會讓此區域彰顯出不俗的面貌。況且,在自家門口,碧桂園能不動這個心思?不管是誰,反正這里都會是一片高品質生活小區,或許是別的項目,又或者是玖璽臺二期,對于玖璽臺的業主都是好事。

         碧桂園玖璽臺位置怎么樣

         真的不賴,不是核心但也絕對算得上主城區,具體怎么個好法,先看下圖:

    威海碧桂園玖璽臺位置
    碧桂園玖璽臺區位圖
     
         位于齊魯大道與香港路交叉口東南側。

         齊魯大道可以說是經區的中軸線,香港路北端則是經區最繁華的九龍灣商圈。碧桂園則位于齊魯大道的東端和九龍灣商圈的南部邊緣。

    碧桂園玖璽臺在什么位置
     
         向北距離九龍灣海岸線1200米,向西距離經區三站中心3300米,東側與經區市區邊際相隔兩個街區,南側則是鳳林生活商圈。1000米生活圈內涵蓋了九龍城購物中心、經區醫院、齊魯商城、東方智慧谷、齊魯小商品批發城、W37商城等。位置絕對是一個上佳地段。

    玖璽臺周邊情況
    北側正對面

    碧桂園玖璽臺南側恒大悅瀾庭
    南側恒大悅瀾庭

    威海經區齊魯大道
    齊魯大道
     
         周邊情況與未來規劃趨勢:南側住宅用地、東側商業用地、西側中小學規劃,以及即將交付使用的那側500米左右的恒大悅瀾庭,這可是一個富有很多商業配套的品質小區。東側600米左右距離的金茂悅似乎并不會對碧桂園玖璽臺產生多少影響,但洋房平均15000左右的價格,肯定會讓碧桂園定價更加有底氣吧。

    碧桂園吧玖璽臺地塊位置
     
          加持:威海經區政務服務中心馬上要搬到碧桂園玖璽臺的項目對面,都市中心規劃模式開啟:

          一樓:經區不動產,
          二樓:行政審批,
          三樓:稅務大廳,
          四樓:社保和出入境,


          不足:劃片學區一般,明珠小學、新都小學、鳳林學校;北側靠路、靠商業都會有噪音以及揚塵污染,西側香港路車流量較小,影響不大。另外就是西南方向直線距離2000米左右,就是博通熱電,項目應該能看到冒著白煙的煙筒。

          碧桂園玖璽臺自身產品

          6棟樓兩種戶型,1#2#5#樓是113平米的戶型共計18層,客廳開間約5.8米,兩梯兩戶;3#4#6#樓為127平米的戶型共計11層,客廳開間約7.3米,一梯兩戶雙開門,超級開闊明亮;整體是東西開間大,南北進深短:戶型圖如下:

    碧桂園玖璽臺戶型圖

    碧桂園玖璽臺戶型圖
     
          與其他項目相比,玖璽臺少了95平左右三居室戶型,對于購房者來說的確是有些遺憾,雖然相差十幾平米,但換算成房價,總價要多出15-20萬(以目前周邊房價計算),這對于威海剛需來說并不是一個小數目。但居住舒適度要有很大提高,一是大,再就是得房率。

          按照目前威海樓棟建設情況:

          7層以下住宅公攤一般在百分之7%至12%左右,叫做板樓或者洋房;
          7至18層住宅公攤面積一般為10%至20%左右,常稱之為小高層;
          19層及以上住宅公攤面積一般都在20%至30%左右,稱為高層。

           碧桂園玖璽臺樓棟定位在11層和18層,屬于小高層范疇,11層高樓棟一梯兩戶,公攤面積會比較??;18層小高兩梯兩戶公攤會大些。目前項目沒有公示樓盤參數,還請后期關注吧。

          優勢:寬廳窗大,“附帶”空間多,尤其是11層小高,一梯兩戶且電梯雙開門,每戶對應的電梯間都是獨立擁有的,雖然不能囊括在套內面積中,但是完全可以作為功能性空間使用。

          沒有連廊:這一點我比較喜歡。對于連廊我向來持有反感態度,連廊對應的戶型都是“偽通透”還好說,安全問題業主得注意,尤其是家里有活潑好動且不具備自我保護意識的小朋友?,F在連廊做的除了一個一米左右的護欄之外,沒有任何安全防范措施。小朋友跑出去玩你會放心?

          最后再聊一聊碧桂園玖璽臺的房價吧.

          沒辦法,對于這樣的準新盤我們做點評是能早就早,不然肯定就落在了別人后面。這樣一來,造成的后果就是只能給出一個大概其的參考,像一些詳細的參數:公攤、綠化綠、容積率等等基本都在一個審批過程中,無法提供給大家,尤其是大家最為關心的房價,依然靠猜,權當一個游戲玩吧。

          周邊房價參考:

          九龍明珠:最近一期銷售是在2019年中,均價在13500元/平米,裝修交付。
          恒大悅瀾庭:正常房價均價在13500元/平米,后期特價房價格在12500元/㎡左右,精裝交付。
          金茂悅:在售小高層住宅,均價13000元左右,洋房均價15000元/㎡左右。
          龍祥國際:正常房價均價在14500元/㎡,特價房在13000元左右。

          龍躍國際:二手房價格在13000-15000元左右
          龍匯福?。憾址烤鶅r在15000元左右
          鳳林小區:二手房均價在10000-11000元左右。

          由此可見,碧桂園玖璽臺房價定位應該不會低于13000元/㎡,但也不會高于15000元/㎡,不然對比下來購房者會選擇更靠近海岸線上的房子。

          碧桂園玖璽臺預計12月中旬前開盤,之前肯定會有認籌等活動。6棟樓房源說不上多,認籌階段肯定會比較緊張,但是具體開盤還得看房價。有興趣的朋友,可以參與一下認籌階段,提前占一個名額,開盤房價超預期或者樓層不滿意,可以退款且不會有任何費用損失。
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