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    2021樓市分析:分化加劇,一線領漲三四線透支改善型需求

          2020年,全國百城商品住宅成交規模微增但創新高,月度變化呈現“先揚后緩落趨穩”的態勢,或因需求集中釋放,或因熱點城市調控加碼影響預期,成交增長動能明顯轉弱。不同能級城市行情相對獨立,分化持續加?。阂痪€城市熱度居高不下;二線穩中有降,尤其是武漢、重慶、西安等中西部城市同比降幅顯著;三四線成交表現遠超市場預期。
     
          未來,“房住不炒”主基調不改變,因城施策以落實“三穩”調控目標,為防止地產成為金融風險最大的“灰犀牛”,企業降負債和居民穩杠桿雙管齊下?;诖?,我們認為,2021年整體成交規模將小幅回落,不同城市分化延續,一線和部分二線市場成交有望保持增勢,回調壓力主要集中在前期需求透支嚴重,基本面缺乏支撐的部分二線和三線城市。
     
          01、2020年成交總量再創新高
     
          2020年樓市行情可謂“一波三折”,總體走勢呈現出“先揚后落趨穩”態勢:1-2月售樓處關閉,樓市供求基本“停擺”,3月以來隨著國內疫情得以階段性控制,各地復工復產,樓市開始步入穩步恢復期,5月同比已然轉正,6月達到年內新高,7-8月“淡季不淡”,不過“金九銀十”略顯遜色,整體成交增長動力轉弱,趨于平穩。

    圖:2020年全國百城新建商品住宅月度成交面積變化情況(單位:萬平方米)
    數據來源:CRIC中國房地產決策咨詢系統
     
          地方政府充分貫徹了“一城一策,因城施政”的主基調,調控政策有收有放,也使得不同能級城市行情相對獨立,城市間分化也愈演愈烈:

          一線城市韌性較強,收入渠道的多樣使得居民購買力相對充裕,成交占比波動上行;二線城市則呈現出穩步回落態勢,城市內部分化加劇,跌多漲少,以沈陽、南寧、蘇州、武漢為典型代表,跌幅均在15%以上;而廣大三四線城市政策環境依然較為寬松,整體成交表現好于市場預期,基本持穩,不過據我們實際調研情況來看,河南、山西等中部三四線已然出現了首付分期、降價折扣等營銷手段齊上依舊難以拉動成交的情況,未來市場的成交表現難言樂觀。
     
    圖:2020年全國不同能級城市新建商品住宅月度成交比重變化
    2020年全國不同能級城市新建商品住宅月度成交比重變化
    數據來源:CRIC中國房地產決策咨詢系統IC

          02、一線供應放量二線持平三四線跌多漲少
     
          據CRIC統計,2020年全年,全國100個重點城市商品住宅新增供應面積54071萬平方米,相較2019年同期下降2%。

    圖:2020年1-12月100個典型城市新建商品住宅月度供應情況(單位:萬平方米)
    2020年1-12月100個典型城市新建商品住宅月度供應情況
    數據來源:CRIC中國房地產決策咨詢系統
     
          分能級來看,一線城市整體新增供應面積3599萬平方米,同比上升18%。廣州供應面積高達1346萬平方米,同比大增45%,深圳供應明顯改善,同比增長14%,北京供應規模微增5%,上海進入四季度供應漸顯乏力,累計同比僅增長2%。
     
          二線城市整體供應面積26785萬平方米,基本與去年同期相持平。具體來看,24個二線城市漲跌參半,熱點城市如杭州、南京房企供貨積極性偏高,供應同比分別增長20%和23%,鄭州、蘇州等供應規模同比增長超過兩成,呼和浩特受低基數影響,同比增幅更是高達47%。但濟南、重慶等供應明顯不濟,同比下跌20%,武漢、天津供應縮水,同比跌幅超過10%。
     
          三四線城市整體供應面積24317萬平方米,同比下跌5%。六成以上三四線城市供應縮量,北海、九江等供應同比腰斬,珠海、岳陽、中山等降幅超三成。

    表:2020年1-12月100個典型城市分能級新建商品住宅供應情況(單位:萬平方米)
    2020年1-12月100個典型城市分能級新建商品住宅供應情況
    數據來源:CRIC中國房地產決策咨詢系統

    表:2020年1-12月商品住宅供應面積TOP10城市(單位:萬平方米)
    2020年1-12月商品住宅供應面積TOP10城市
    數據來源:CRIC中國房地產決策咨詢系統

          03、成交累計同比增幅一線最高
     
          CRIC數據統計顯示,全國100個典型城市2020年商品住宅成交面積合計50109萬平方米,基本與去年同期持平。

    圖:2020年1-12月100個典型城市新建商品住宅月度成交情況(單位:萬平方米)
    2020年1-12月100個典型城市新建商品住宅月度成交情況
    數據來源:CRIC中國房地產決策咨詢系統
     
          分能級來看,一線城市全年商品住宅成交面積3348萬平方米,同比上升15%。其中,深圳樓市持續高熱,成交同比增幅最大,達16%,廣州進入下半年成交明顯發力,累計同比增長16%。
     
          二線城市商品住宅成交面積共計24045萬平方米,同比下滑6%。僅四成二線城市成交面積同比實現正增長,杭州等長三角城市市場整體向好,成交同比增幅可觀,合肥、蘭州、廈門成交表現不俗,同比增幅超20%,而重慶、蘇州、昆明等樓市持續低迷,全年成交同比降幅都在20%左右。
     
          三四線城市共計成交22716萬平方米,同比上升6%。五成以上三四線城市全年成交高于去年同期,惠州、徐州等熱點城市同比漲幅都在10%以上,受深圳樓市高熱輻射,東莞成交漲幅更是高達25%,玉林、陽江等由于低基數效應,成交同比翻番。反觀北海等,成交同比跌幅超40%,蕪湖、煙臺等重點城市跌幅也接近20%

    表:2020年1-12月100個典型城市分能級新建商品住宅成交情況(單位:萬平方米)
    2020年1-12月100個典型城市分能級新建商品住宅成交情況
    數據來源:CRIC中國房地產決策咨詢系統

    表:2020年1-12月商品住宅成交面積TOP10城市(單位:萬平方米)
    2020年1-12月商品住宅成交面積TOP10城市
    數據來源:CRIC中國房地產決策咨詢系統

          04、房價增速已處于近年來歷史低點
     
          從國家統計局公布的70個大中城市房價指數同比月度變化規律來看,整體上全國房價的平均同比增速水平在2020年穩步下降。至12月同比漲幅已收窄至3.7%,主要原因在于年初的新冠疫情對全國經濟產生重大沖擊,市場購買力不足疊加樓市調控政策愈發收緊,房價在整體銷售穩中有降的背景下同比漲幅自然收窄。當前的房價增速已處于近年來的歷史低點,較去年同期近乎腰斬。

    圖:2019年1月至2020年12月70個大中城市房價指數同比變化
    2019年1月至2020年12月70個大中城市房價指數同比變化
    數據來源:國家統計局

          根據2020年1月以來70城及各能級城市新建商品住宅價格指數環比走勢來看,除一線外,二三線城市增速漸行漸近,均表現出先揚后抑的波動走勢。70個大中城市環比漲幅自3月由降轉增,最高點達6%,而后波動下行,至年末增幅降為1%。二三線走勢與70城總體基本吻合,年末環比增幅均為1%。

    圖:2019年1月至2020年12月70個大中城市房價指數環比變化
    2019年1月至2020年12月70個大中城市房價指數環比變化
    數據來源:國家統計局

    表:2020年104個典型城市商品住宅成交均價和價格漲幅TOP10(單位:元/平方米)
    2020年104個典型城市商品住宅成交均價和價格漲幅TOP10
    數據來源:CRIC中國房地產決策咨詢系統
     
          05、14城新房去化周期超2年
     
          截至到12月末CRIC監測的100個重點城市庫存量達到了57995萬平方米,較2019年末上升了9%,不同城市漲跌參半,百城中有14個庫存消化周期高于24個月,大部分為缺乏基本面支撐的三四線城市,庫存風險浮出水面。

    圖:100個不同能級城市狹義庫存月度變化情況(單位:萬平方米)
    100個不同能級城市狹義庫存月度變化情況
    數據來源:CRIC中國房地產決策咨詢系統
     
          分能級來看,各能級城市庫存相比2019年末均有不同幅度的上漲,其中二線樓市整體庫存相比2019年末上升幅度最大,達到15%;三四線城市因成交表現好于預期,整體庫存較2019年末僅上漲了1%,庫存風險依舊可控,具體來看,
     
          一線城市中,廣州的漲幅最為顯著,庫存達到1273萬平方米,達到了2019年以來新高;其次為北京,自下半年以來,整體庫存便在1400萬平方米高位波動,12月末達1406萬平方米,較2019年年底增長14%;值得關注的當屬上海,得益于中高端購房需求的穩步釋放,2020年以來庫存量逐月波動下行,至12月末降至685萬平方米,較2019年末降幅達13%,供不應求市場格局持續。
     
          二線城市中,超7成共22城庫存有所上漲,多數城市漲幅在35%以內。杭州、武漢、南京的庫存上升漲幅均在40%以上。武漢因新冠肺炎影響,一季度樓市基本停擺,4月以來雖然供求逐步恢復,但成交放量遠不及供應,因而導致了庫存的急速攀升。南京則是因7月“新九條”加碼調控,使得下半年成交基本進入“瓶頸期”,供應持續放量下,庫存整體延續上行走勢。
     
          三四線城市相比2019年末漲跌參半,不過不同城市間分化持續加?。簱P州漲幅最大,較2019年末近乎翻番,柳州、日照、防城港、臨沂次之,漲幅也在50%以上。下跌城市以東南沿海三四線為主,典型代表為中山、淮北、鹽城、衢州等城,跌幅均在30%以上。
    圖:2020年12月末50個典型城市新建商品住宅狹義庫存量及較2019年末變化(單位:萬平方米)
    2020年12月末50個典型城市新建商品住宅狹義庫存量及較2019年末變化
    數據來源:CRIC中國房地產決策咨詢系統
     
          從消化周期來看,一線城市商品住宅消化周期較2019年末均有了顯著下調,跌幅均在15%以上,其中上海的降幅最為明顯,達到45%;且去化周期最短,僅為6.98個月;廣州雖然庫存總量較大,12月末的消化周期也保持在8.6個月左右。
     
          二線城市商品住宅消化周期漲跌參半,南昌、貴陽、???、廈門、合肥、銀川等城較2019年末有顯著下滑,而前期市場熱度較高的“萬人搖”城市,諸如成都、杭州、南京等因調控加碼,成交疲軟,整體消化周期較2019年末均有了不同程度的上揚。不過多數城市消化周期依舊維持在20個月以內,短期并無庫存風險。
     
          三四線城市跌多漲少,珠海、中山、東莞、徐州、蕪湖等城市11月末消化周期維持在8個月以下,庫存壓力相對較小。而梅州、日照等基本面缺乏支撐的三四線城市不僅消化周期高達30個月以上,且較2019年末均有上行趨勢,庫存風險逐步浮出水面。

    圖:2020年12月末50個典型城市新建商品住宅消化周期變化走勢(單位:月)
    2020年12月末50個典型城市新建商品住宅消化周期變化走勢
    期末庫存消化周期=期末新建商品住宅存量/前三個月月均成交量。
    數據來源:CRIC中國房地產決策咨詢系統

    圖:2020年12月末50個城市新建商品住宅存量及較2019年末變化(單位:萬平方米)
    2020年12月末50個城市新建商品住宅存量及較2019年末變化
    數據來源:CRIC中國房地產決策咨詢系統

          06、二手房15城成交先抑后揚持穩
     
          據CRIC數據統計顯示,2020年初受新冠疫情拖累,二手房整體市場急速探底,自3月起快速反彈,直至7月完成環比“五連升”至2年內新高,后體量保持穩中微降,年底樓市再度返熱,12月更是創全年新高。15個典型城市2020年全年二手房累計成交面積14240萬平方米,較2019年同比上漲7%。一、二線城市成交同比表現分化,一線城市疫后樓市熱度持續升溫,整體同比漲幅高達30%,二線城市分化顯著,總體成交同比下降4%。

    圖:2019年以來一、二線城市二手房月度成交面積(單位:萬平方米)
    2019年以來一、二線城市二手房月度成交面積
    注:一線城市包括北京、上海、廣州、深圳;二線城市包括合肥、重慶、鄭州、南京、杭州、青島、成都、廈門、蘇州、武漢、天津。
    數據來源:CRIC中國房地產決策咨詢系統

    表:15個典型城市2020年全年二手房累計成交情況(單位:萬平方米)
    15個典型城市2020年全年二手房累計成交情況
    數據來源:CRIC中國房地產決策咨詢系統
     
          07、2021年供應下降,房企觀望情緒更勝
     
          2020年,全國100個重點城市商品住宅供應面積相較2019年同期微跌2%。展望2020年,全國供應總量穩中有降仍是大概率事件,但各能級城市走勢不一,具體來看,
     
          一線城市供應情況或將有所改善,有望保持增勢。目前來看,一線城市2020年整體土地成交規??捎^,全年成交量累計同比大幅增長31%,這部分貨量有望在明年下半年集中入市,從而形成有效供應。
     
          二三線城市供應預期穩中有降,一方面,今年土地成交量與去年基本持平,二線和三四線全年累計同比增幅分別僅為5%和7%;另一方面,“三道紅線”的客觀壓力下,房企更加強調回款速度,推盤重點也會集中在利潤空間較大的核心一二線城市,而對于去化周期較長、市場相對低迷的三四線城市而言,房企觀望情緒更勝,推盤積極性并不會太高。
     
          展望2021年,全國商品住宅成交規模相較2020年保持小幅回落。一線城市市場最具韌性,成交有望繼續企穩回升,二線城市成交總體保持平穩,或將迎來此消彼長的輪動行情。
     
          三四線城市供應不濟疊加購買力透支,成交下滑或是大概率事件。這一判斷主要基于兩點:其一,居民購買力明顯透支,尤其是弱三四線城市,需求釋放空間有限。其二,三四線供應料將繼續走低,成交自然難言增長。
     
          二手房層面如是,預期明年成交量有望與今年持平或小幅微降,一線市場成交熱度或將延續,尤其是“學區房”概念被熱炒,中高端購買力尚有釋放空間。
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