<noscript id="swage"></noscript>
  • <center id="swage"></center>
  • <dd id="swage"><nav id="swage"></nav></dd>
    1. 主頁 > 看樓市 > 國內樓市 >

    為什么有的地方房價越調越漲?

          2020年,和以往的任何一年,都很不相同。

          今年樓市的關鍵詞是“意料之外”——

          經濟很難,今年賺錢更難,但大批人卻在搶房,房價猛漲;
          疫情沖擊后,大家都覺得央行要降息,結果4月至今都沒降過,被摁得死死的;
          看著不降息吧,市場上的錢又多起來了,M2增速遙遙領先于GDP;
          一些地方樓市很熱,本應調控,但遲遲沒有措施出臺……

          這一年,樓市發生的一切,已經顛覆了我的想象。其中,隱藏著中國樓市的新變局。

          高層對樓市風向的定調,就很出人意料。

          去年年底,政治局會議只字未提“房地產”,說明地方層面受到的約束減少,試探中央、邊際放松的空間增多。

          當時我們判斷,今年大概率會出現“小陽春”,但“房住不炒”基調不變,哪里樓市過熱,哪里就有可能出臺調控。

          隨后召開的年度最重磅高層會議——中央經濟工作會議,也傳遞出一個信號:

          對房地產的政策調門沒有上升,房地產市場不會特別收緊;
          房地產,依然穩字當頭;

          諸葛找房數據研究中心國仕英,當時對人民網記者表示:

          中央經濟工作會議表明全國房地產調控力度仍維持現有的力度不放松,未來仍將繼續打擊投資投機需求,保護剛性需求。

          但我萬萬沒想到,今年的樓市會回暖得這么猛。

          被疫情打亂了節奏的“小陽春”,延后到下半年。疊加“金九銀十”,北上廣等地的住宅成交量出現爆發式增長。

          我愛我家數據:11月,北京二手房網簽套數環比增長20.5%,同比增長40.44%。
          易居研究院數據:11月,上海二手住宅成交套數3.2萬套,同比增長81.4%,11月成交量創4年來新高。
          網易房產數據:11月,廣州新房成交量13339套,同比增長近70%,是有統計以來成交量最高的11月份。

          全國商品房銷售面積和銷售額增速,也走出一個“深V”線:

    全國商品房銷售面積及銷售額增速
    全國商品房銷售面積及銷售額增速/來源:國家統計局

     
          買房如此熱情高漲,監管層不得不發出警告——違規資金流向了樓市,已經制造了資產泡沫。

          隨后,樓市調控收緊。上半年房價暴漲的深圳、東莞等地,也在7月份出臺了較為嚴厲的調控措施。

          然而,深圳的二手房均價,仍然在波瀾壯闊地突破了8萬/㎡大關。(據中國房價行情網)

          2020年的房地產市場,不動聲色地跑出了一波大行情。

          真是讓人始料未及。

          地方政府因城施策,也是爭奇斗艷,讓我嘆為觀止。

          疫情影響,年初樓市遇冷。不少地方出臺政策給樓市添柴加火。海寧、駐馬店、寶雞、濟南、青島等地出臺放松調控的措施,部分條款涉及放松限購和限貸。

          不過,多數地方的政策沒有活過第二天。

          當時房地產調控的主題是“因時而變”,但又要防止把房地產作為刺激經濟發展的手段,突破“房住不炒”的底線。

          青島住建局回應取消放松限購限售條款的原因:與國家“房住不炒”保持一致。

          中原地產首席分析師張大偉認為,“政策一日游”體現地方救市的強烈期望,但部分政策明顯觸碰了政策底線。

          因此,地方政府非常謹慎,才出現前腳出,后腳撤的情況。植信投資首席經濟學家兼研究院院長連平曾對第一財經記者表示。

          下半年,以深圳715調控為轉折點,各地紛紛收緊調控。

          調控不力,要被叫到北京喝茶的。

          比如7月24日的房地產座談會,北京、上海、廣州、深圳、南京、杭州、沈陽、成都、寧波、長沙等10個城市的代表參加了會議。

          馬上,東莞就連夜升級了調控,部分條款堪稱“史上最嚴”。

          房住不炒的基調下,即使是18線城市,房價漲得離譜,也肯定要收緊調控。

          貝殼研究院的數據,今年下半年,共有30個省市出臺了46次房地產調控政策,“認房認貸”表現出向三四線城市傾斜的苗頭。

          在這種情況下,長沙“脫穎而出”,成為全國調控的尖子生。深圳、東莞的調控,就是從長沙“取經”而來。

          以至于一個新名詞浮出水面——“長沙化”。

          只不過,多數地方并沒有完全領悟長沙調控的精髓,有的城市態度曖昧,敷衍調控,隔靴撓癢。

          究其原因,無外乎房地產是GDP增長的重要推手。失去房地產支持,不少城市的經濟數據會很難看。

          整體而言,樓市回暖是局部進行的“板塊輪動”,比如今年上半年深圳樓市火熱,下半年收緊,之后其他地方樓市火熱一段時間再收緊。

          而購房者卻很精明,政策空子一鉆,打新去了。

          深圳、杭州等地限價,新房價格低于周邊二手房價格。搶到一套房,凈賺500萬的例子并不在少數。因此,千人搶房、萬人搶房,比買彩票還刺激。

          對此,新華社發表的一篇評論文章指出:

          “打新熱”背后的買房牟利現象顯然與“房住不炒”理念背道而馳,抑制樓市“打新熱”,需要“硬核”舉措。

          深圳購房政策規定,優先無房和剛需。不過剛需如我,首付100萬都難。奇怪的是,當地一套一兩千萬的房子,還是遭瘋搶。

          不得不感嘆,貧窮限制了我的想象力。

          2020年,房價分化之劇烈,也是很多人沒有料到的。

          貝殼研究院的數據,今年房價跌幅最大的城市,分別是:

          廊坊、青島、濟南、鄭州、貴陽、天津、石家莊、長春、北京、中山。

          北方占8個,其中京津冀就有4個;

          南方2個,其中1個還在大灣區。


    2020年房價跌幅最大的十個城市/來源:貝殼研究院

     
          北方城市房價下跌最猛,和近些年北方經濟發展乏力相關。而京津冀,除了這個因素,更重要的是調控措施嚴格。

          這也意味著,調控一放松,需求被釋放,部分京津冀城市房價將觸底反彈。

          再看房價排名。深圳第一、北京第二、上海第三,廣州只有第六,廈門和杭州都排到了第四、第五位。

    2020年二手房房價最高的十個城市
    2020年二手房房價最高的十個城市/來源:貝殼研究院

     
          需要注意的是,目前深圳二手房均價已經破了8萬。調控再嚴,深圳房價還是一飛沖天。

          深圳房價越來越高,四五線城市房子成了白菜價。

          我們早就分析過,“大城市香港化,小城市鶴崗化”。房價漲幅明顯的城市,一般是經濟發展水平高的城市。那些資源枯竭型城市,人口凈流出城市,房價必然是跌的。

          不僅是城市間的分化,城市內部也在分化。好的地段房價漲,差的地段房子難出手。

          這簡直顛覆了那句老話“寧要雞頭,不要鳳尾”。

          當“鳳”和“雞”的差距越來越大,只有攀上鳳尾,才是安全的選擇。

          2020,買房變得更加“危險”了。

          同樣危險的事情,還有房屋的空置率。

          國家電網公司在全國660個城市做了一個調查,發現有6540萬套住房連續半年電表的讀數為零,基本上可以肯定這些住房是沒有人住的空置房。

          關于我國住房空置率,有說法是大概10%,有的說主要城市空置率達22%,國際貨幣基金組織(IMF)甚至說,空置面積高達10億平方米。

          雖然數據相差較大,但有一點是毫無疑問的:

          城市等級越低,空置率越高。

          像鶴崗、阜新等地的住房空置率會很高,而一線城市相對低很多。

          同樣想不到的是,大城市們一個個“跳水”,把戶口限制大大放開了。

          橫行中國多年的戶籍制度,簡直已經形同虛設。

          前幾年是深圳和一批二線城市搶人,零門檻落戶、落戶給補貼。今年,搶人的主角換成了一線城市——上海和廣州。

          以前上海很傲嬌,外地的名校應屆畢業生,也要走積分落戶渠道落戶,難度相當于大學時期拿國家獎學金。

          現在不一樣了,外地的985高校應屆碩士,全國的博士生,都可以直接落戶。楊超越、李佳琦,也通過特殊人才渠道落戶上海。

          曾經無比金貴的上海戶口,也不再僅僅向少數高學歷者開放。

          相比上海,廣州更加激進:

          先是宣布承認長三角城市的社保。就是說,你在長三角城市買了一定年限的社保,廣州是承認的,來了不清零,補齊剩下時間的社保,滿足積分就可以落戶。

          12月,廣州更是大跨越,先是宣布大專學歷,交1年社保即可落戶其中7個區。

          以前,想要快速落戶廣州,必須是本科學歷及以上,否則老老實實走積分落戶。

          交四五年社保,房價已經漲得不像話了。這對學歷低的剛需購房者來說,是一萬點暴擊。

          12月23日,廣州又宣布:“雙一流”高校大學本科學歷、研究生及以上學歷人才,落戶廣州不用繳滿6個月社保,只要有社保記錄就行。

          一線城市的落戶門檻,已經一低再低了!還會更低嗎?

          現在,4個一線城市里,只有北京還端著。

          石家莊、沈陽、南寧、無錫、福州等地,更是直接零門檻落戶。

          前幾年,深圳和二線城市搶人,還會挑三揀四——本科學歷直接落戶,大專學歷設點條件,無非就是搶人才而不全是人口。

          今年各地的搶人大戰,才是真正的搶“人”。不僅要吸引人才,更要把人留下,提振消費,拉動內需,促進內循環。

          這說明,地方政府的眼界更寬了。

          想要在一線城市和熱點二線城市買房的人,也感到了緊張氣氛。

          房子總量有限,購房者越多,房價越有可能抬高。

          當然,地方政府也在尋求平衡——落戶政策既能方便剛需買房,又能堵住炒房。

          深圳,落戶3年,外加社保3年,也讓部分炒房客的夢想破滅。

          很多令人費解的現象,都能在貨幣動蕩中找到答案。

          全球大放水,貨幣供應量猛增,中國央行也上陣了。

          11月末,M2余額217.2萬億元,同比增長10.7%,同比去年高2.5個百分點;M1余額61.86萬億元,同比增長10%,同比去年高6.5個百分點。

          看看M1-M2剪刀差。去年1月至今,M2同比增速平穩,而M1同比增速增長較快,波動也較大。

    2019年到2020年11月M1-M2剪刀差
    2019年到2020年11月M1-M2剪刀差/圖源:子木聊房

     
          特別是今年1月,M1增速跌入谷底。

          M2代表的是老百姓手頭上的錢,是現實的購買力。

          M1越來越高,說明大家把定期存款,證券基金都贖回變現,準備投資了。

          今年1月,各行業沖擊較大,大家傾向于持幣觀望,謹慎投資。但很快,2月份,M1同比增速就恢復到以往水平,并持續增長至今。

          大家還記不記得,上半年深圳、上海等地出現富人搶豪宅,說明熱錢正在涌入樓市。

          當時,上海2000萬元豪宅要排隊“搶”,深圳4000萬級公寓“秒光”,可見火爆程度。

          貨幣供應量多了,大家都想著資產保值。

          任澤平曾統計過,過去40年,M2年均增速15%,而2007年到2017年,一線城市地價復合增長率超過20%,跑贏M2不在話下。

          買磚頭既實在,又能跑贏印鈔機,何樂而不為?

          我有一個朋友,住著深圳最貴的豪宅,他爸不僅開公司,最近還兼職買樓。

          據說,光他家買入的那幾套房,上漲的價格已經超過千萬。

          他現在最著急的是購房名額。要是有親戚能獲得深圳的購房資格,他可以借出百萬幫人付首付,只要在獲得收益時分他一些就行。

          有錢人,把樓市當成了自己的“搖錢樹”。

          這就是殘酷的2020。

          事實上,如果不是央行克制,死死摁住“降息”這條紅線,2020年可能還會更加魔幻。

          今年4月,一年期LPR為3.85%,環比下降20個基點;5年期LPR為4.65%,環比下降10個基點。

          當時是五年期以上LPR第三次下降。但自此以后,LPR就沒降過。

          此后,央行就一直沒有再降準或者降息。萬眾期待的降息,已經數次落空。

          這也是吸取教訓的結果。

          2009年和2015年兩輪經濟下行周期中,中國大放水,錢涌入樓市,房價飆升。今年雖有疫情,但中國很快控制住,央行也數次忍住,沒有降息。

          這意味著,房貸利率會進入平行期,繼續持平甚至反彈。

          融360大數據研究院的數據顯示,11月,全國首套房貸平均利率5.24%,二套房貸款利率5.55%。

          部分城市還在收緊房貸。例如10月,成都的房貸利率已經三連漲,全國最高?;葜?、太原、長沙等地也是如此。

          還有城市通過提高首付比例、降低最高貸款額度、收緊公積金政策等手段,提高買房門檻。

          今年9月,監管機構還要求大型商業銀行控制個人住房按揭貸款等房地產貸款規模,新增設房貸款占比要降到30%以下。

          2015年起,新增房地產貸款占比都在30%以上,最高的2016年高達45%,去年也有34%,今年還要往下降。

          房貸收緊,也是防止樓市過熱的一種緊張反應,顯示了央行的分寸。

          對剛需而言,別想這么多,抓緊買房就是了。
    ? ? ? ? ? ? ?

    請轉載時務必注明文章作者和來源:威海房產交易網,尊重他人勞動。 轉載聯系作者并注明出處:http://weihai.fangchanjiaoyi.com/gn/755.html

    聯系我們

    在線咨詢:點擊這里給我發消息

    微信號:18963188131

    工作日:9:30-18:30,節假日休息

    狠狠色狠狠色综合网_欧美特黄特级作爱大片_陈冠希实干阿娇图视频_校花小雪和两个老头_久久综合久久美利坚合众国_人妻卧室迎合领导进入