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    2021年威海樓市預測(二)開發商狀態決定威海房價走勢

          前文說過,房地產市場的調控不能是一蹴而就的,如果這個行業出現明顯下滑,必將影響就業,影響金融業,影響GDP,所以調控一再強調的是一個“穩”字

          這個穩,對房地產行業本身來說,是一個洗牌的過程

          雖然受疫情影響,有兩個來月時間房產銷售為零,但2020年的房產銷售額卻是創下了記錄

          如果只看這個成績,會有一種“上當”的感覺,就好像是每年都說調控了,拐點了,但每年都沒見到房價有什么大滑落,反而仍然是一個勁兒往上走

          但實際上,這個創紀錄的銷售額很大部分是以價換量的結果

          三道紅線下來,負債太多就會被銀行停掉貸款,對于睜開眼就要還大筆利息的房企來說,沒有貸款就是要命,所以,為了擺脫紅線,房企積極降價促銷,為了回款也是豁出去了,而根據三道紅線的標準,只有少數的央企國企高枕無憂,我們熟悉的大部分房企頭頂都懸上了一柄分量不等的劍,于是我們看到恒大全線7折、碧桂園啟動金秋購房節、富力和天貓好房合作、雅居樂出售項目和股權……

          房企們都顧不得拿地了,各種方法促銷售搶回款乃至出售資產

          但并不是所有房企都有降價資本的

          像我們前面說的,不同的房企融資成本是不一樣的,恒大的融資成本是8.6%,龍湖是4.56%,這就跟一個人的房貸利率是8.6%,一個人的房貸利率是4.56%一樣,差多大啊,壓力大的自然更著急,各種促銷手段也可能更多;再者,一般情況下,民企融資成本比央企、國企高,中小房企融資成本比大房企高;還有些中小房企,就只有那么一兩個項目,成本已經擺在那里了,它降不起

          威海市場就能見到這種情況,很多小開發商,產品不見得哪里好,房價卻比品牌房企的還高,也是有這方面原因的,誰也不愿意干賠本的買賣,硬扛著

          現在,銀行那方面也加了道紅線,銀行本來就是趨利的,這下更是挑肥揀瘦,原本就弱的房企就更難貸到款

          這樣一來,必定會令很多房企出局

          從18年以來,全國性房企大量進入威海市場,搶占市場份額,威海本土的大開發商也基本都選擇了和這些“外來者”合作的道路,可以想見,威海的市場將會弱者出局,強者恒強

          就20年的銷售情況來說,賣的最好的樓盤——恒大海上帝景、萬達廣場、華發九龍灣、萬科威高翡翠公園、鳳集金茂悅,銷售數據就是最好的說明

          20年,碧桂園、中海、世茂等房企首次進入威海主城區,萬科、金地、保利等積極拿地,擴大布局

          今年才剛開始,全國百強房企三盛集團就和迪尚集團聯手,拿下經區鳳林恒大悅瀾庭西面地塊(圖中紅底7-1)

    恒大悅瀾庭西地塊成交
     
          可見,品牌房企對威海的熱情還是很高的

          不可否認的是,威海是已經進入了橫盤陰跌周期,2020受疫情影響,樓市也是非常難過,很多樓盤都推出了20%首付,以刺激銷售

          對購房者來說,這個時候買房最需要注意的是“期房”

          如上面所說,一些開發商自身資金實力不足,但威海的地價是18年就上去了,如果開發商在18年之后拿的地,杠桿背的高,融資端又收緊了,又是一個橫盤期,想要熬過去這個階段,是真的有困難,樓盤質量差,甚至爛尾,都是有可能的


          全國性大房企集中進入威海是在18年,到現在已經兩年多,今年是很多品牌樓盤交房的大年,去年華發九龍灣三期,還有之前恒大海上帝景的精裝交付都給購房者留下不好的印象,只有不久前交付的萬科威高翡翠公園一片贊譽

          2020年威海樓盤發生的種種負面事件,讓購房者都成了驚弓之鳥,很多人都在發問:到底什么才是真正的品牌房企?

          這一次的信任質疑,對房企來說,是一場危機,也是一次機會,全國性房企既然還選擇繼續布局威海,就應該想想是要消耗自己的品牌來賣房子,還是用好房子來贏得在本地的口碑

          不過全國性房企的進入確實是大大提升了我們對房子的認識

          新出的這些樓盤,不論是戶型設計還是配套豐富程度,都不是三年前的威海樓市可比的

          金地觀海瀾灣270度的落地大窗,觀景效果,一個字,爽

    金地觀海瀾灣看海效果
     
          佳源海棠府四葉草戶型,各個臥室互不干涉,對越來越重視隱私保護的現代人來說,尤為友好

          中南林清月的大廚房,不但空間寬敞,還帶有大的窗戶,對烹飪人的心情很是照顧
          ……

          層出的產品告訴我們什么是新一代的建筑,新一代的產品

          但是,回歸到購買層面,我們還會看到另一方面

          就說當下熱銷的御龍天峰,這個產品的缺點很明顯,公攤大,有連廊,還有前面帝景項目的裝修風波,哪哪都不讓人省心,但為什么還賣的那么好呢?

          因為剛需不在乎這些

          剛需買房最在乎的是什么?價格,價格,價格

          多少人買房,開口說的是我有多少多少錢,能買哪里的房子

          這,就是威海市場的分化

          這一年,我們更清楚地看到了威海市場的分化

          改善的房子,金線鼎、恒寶天璽,價格還是高高在上,似乎脫離了市場行情

          而剛需購房者只能用價格替代一切,不通透?不是明廚明衛?位置偏?所有這些通通都還來不及考慮,因為光是要夠上購房門檻就花費了幾乎全部力氣

          對于這部分購房者來說,肯定最關心的問題是2021的房價會如何

          可以肯定的是,如果期待房價因為市場行情不好而明顯下滑是不可能的

          原因除了上面說過的房地產的壓艙石作用,房地產對金融、對整體市場的重要作用,國家雖然沒有放松調控政策,但還是給房地產市場留了一定的空間,此外,還有一點特殊的

          2020年出現了特殊情況,發了很多專項債,特別是國債,相當于地方政府沒有錢,幫地方籌錢,20年是貨幣寬松,炒這個炒那個的才多,炒房的也不少

          21年逐漸退出貨幣寬松,是肯定不能再發這么多錢了,地方財政少了這么一大塊來源,很多地方就不得不回到土地財政上去

          威海也是會受到同樣的影響的

          當前威海還需要土地財政,所以就要保證地價,地價不能低,就是房子的成本釘死了,房價自然也不能低

          我們還是看實際數據:

          21年1月11日,三盛和迪尚聯手拿下經區鳳林悅瀾庭西面一塊商住地塊,成交樓板價3750元/平米

          同是鳳林板塊的金茂悅是2019年11月拿的地,樓面地價3229元/平米

          同是鳳林板塊的碧桂園玖璽臺是2020年8月拿的地,成交樓板價4036元/平米

    風林地塊成交的大開發商
     
          三個地塊相距不遠,拿地時間從2019年到2020年到2021年,考慮到距離主干道的遠近、距離商圈的遠近,這樣的地價是很合理的

          再看看2020年的熱門成交地塊:

          中海金線鼎(樓面地價9262元/平)(溢價37%)
          海信君瀾(樓面地價8704元/平)(溢價33%)
          佳源海棠府(樓面地價5322元/平)(溢價38%)
          威新晟璟(樓面地價5314元/平)(溢價0.07%)
          富力星光天地(商住部分樓面地價4411元/平)(底價成交)
          碧桂園玖璽臺(樓面地價4036元/平)(底價成交)
          金地經區地塊(樓面地價3848元/平)(溢價9.6%)
          萬科威高地塊(樓面地價3483元/平)(底價成交)
          碧桂園璟悅臺(樓面地價3213元/平)(底價成交)
          保利高區地塊(樓面地價2100元/平)(底價成交)
          明海臨港地塊(樓面地價2053元/平)(溢價6%)
          中南威高林清月(樓面地價1515元/平)(溢價1.5%)
          實地臨港地塊(樓面地價1270元/平)(溢價10.79%)

          看看樓面地價,看看溢價,你覺得房價會怎樣?

          下一篇我們再具體看看應該關注威海哪些區域
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