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    2021年威海樓市預測(一)2021年威海房價預測是漲還是跌

          2020年盤桓在我腦中最多的一個畫面是一位嚎啕大哭的購房者,當時她剛刷了首付,我和售樓員都恭喜她,她卻毫無征兆地大哭起來。售樓員說,這種情況并不少見,很多人十幾年甚至幾十年吃不敢吃玩不敢玩,無比辛苦攢夠了首付,一下子付了,就會這樣
    我心里說不好是什么滋味,我們普通人買房太不容易了,尤其是今年,又要擔心疫情,又要擔心生計,過得戰戰兢兢,但只要活著,我們就得努力往前奔。

          奔跑,是對這個世界最有力的回答

          2021我們希望繼續和大家一起奔跑,希望通過我們這個平臺的小小的努力,通過我們的知識和專業能力,幫大家買到更好的房子

          這篇文章分兩部分,上篇主要分析政策分析新一年房產行情走向,下篇談談威海樓市具體情況給大家一點建議

          第一部分說說2021年的房產行情走向

          房地產是靠天吃飯,這個天就是政策,探討新一年的行情,首先要弄清楚政策的意思

          概括來說,房地產從20年下半年已經進入了一個新的調控周期——對融資端的調控

          第一件大事就是20年頻頻熱議的三道紅線,說的是房企負債如果超過一定的界線,就不再允許你繼續貸款了

          房地產是一個資金密集型的行業,拿地、施工,甚至人員成本,都需要海量的資金,想只靠著銷售的錢去支付這一切,顯然是很困難的,所以不管央企、國企還是民企,大大小小的開發商都需要融資

          而這個融資的成本是很高的,比如說碧桂園的融資成本是6.13%,萬科的融資成本是6%,恒大的融資成本是8.6%,龍湖是4.56%,光是還利息,就是相當驚人的數目,這還是大房企,對于中小房企,尤其是地方性房企來說,融資成本更高

          但是對房企來說,前些年日子太好過了,看看現在一個個房產巨無霸,你可曾想到,當年宋衛平開創綠城,15萬起家;許家印辦恒大之前,是一個車間主任;五星級楊國強出生的時候,家里都在發愁,又多了一張吃飯的嘴……

          春風得意,難免馬蹄疾,原本應該用來支付建筑費用、還貸的賣房錢,卻被拿去買了另一塊地,開發了另一個項目,就這樣,攤子越鋪越大,一旦哪個環節出了問題,整個盤子都會崩

          舉個例子

    山水文園福海
    山水文園福海及旁邊小碼頭
     
          山水文園·福海是威海人不陌生的一個項目,這個盤的位置真是好,旁邊就是悅海公園,蔭蔭的林子,大海,還有一灣小碼頭,愜意,這周邊也都是高端海景房

          不過,像是建東悅海灣這些旁邊項目只是把海景資源折到了房價里,但山水文園·福海卻還加上了豪華精裝修、加上了美好的社區生活,定位是絕對的高大上,14年8月開盤,那會兒就號稱每平5000的裝修標準,小區里面還配了4000平的私人會所,什么恒溫泳池、紅酒雪茄吧、健身娛樂等等高端設施都給弄上了

          這樣一個項目,現在卻停擺了

          同樣停擺的還有北京著名的豪宅——山水文園,對,都是一家公司

          這些項目的停擺就是因為這家公司的瘋狂擴張,從2015到2017這三年,山水文園馬不停蹄地布局文旅項目,先后在浙江、重慶、南京打造11個主題公園,對外公布總投資超過950億元,然而,這些項目現在也大都處于停擺、爛尾狀態

          受此牽涉,威海的山水文園·福海也停擺了——至于具體說,開發商是把威海這邊項目的錢挪到其他項目去了,還是別的什么原因,因為不知道企業的詳細情況,不得而知,但大體差不多,一開始是拆東墻補西墻,后來就是全塌了

          這并不是個例,而是普遍現象

          現在哪個售樓員還在說自己是多大的房企,絕對沒問題,那一定是睜著眼說瞎話

          房地產這個行業自身發展得太熱了,需要降降溫,所以“三道紅線”出現了

          你房企如果負債太多,超過界線,就不允許你貸款,沒有貸款,就沒法繼續拿地,避免了房企盲目鋪攤子

          從更大的層面上講,三道紅線是為了防范更大的金融風險

          就像我們上面說的山水文園,他一個勁兒地增加貸款,他的債務也會跟著增加,他的利息也是跟著增加,結果終于到了一個節點,他賣房子的回款跟不上了,還不起貸款還不起利息,于是就出現了爛尾乃至企業破產

          而這些爛賬,也意味著銀行出現了窟窿,當初放出去的錢收不回來,數量大了,銀行也就跟著危險了,銀行可是靠著吸收存款才有發放貸款的資本的,這后果可是不敢想象

          此外,每一個爛尾盤后面都是上百個乃至上千個家庭一輩子的辛苦錢,社會影響業是必須要考慮的

          除了這些比較“常規”的原因,今年還有比較特殊的一點是中歐協議簽訂

          最近比較大的一個八卦是郭敬明,好幾年前的抄襲現在跑出來道歉,電影播著播著下線了,當然我們不是來聊八卦的,我是想提醒大家,為什么事情會在這個時候發生?

          因為中歐協議里面很重要的一點是知識產權

          我們自己對盜版可以說都很熟悉,我上學那會兒盜版書比正版的還多,至于說磁帶從來就沒見過正版的,衣服也是每個人都穿著山寨耐克

          想保護知識產權,還不如安慰自己說盜版橫行正說明自己作品火

          但是歐洲可不同,他們對知識產權很重視,我們要跟歐洲合作,自然要做出合作的姿態

          特先生從2018年對我們發動毛衣戰,我們就加快了和其他區域的經濟合作,2020年談定了RCEP,接著就談定了歐洲投資協議

          我們需要一個廣闊的市場,需要向對方展現自己的誠意,所以才出了這么個八卦

          回到我們房地產行業,中歐協議簽訂,一大影響是金融全面放開

          上面說了,房企步子邁的太大,扯著了,會傳導到銀行體系,危險,這會子又要全面放開金融,銀行的壓力更大,就更好加強對房地產的調控,于是,我們看到,2021年剛開始,央行和銀保監會聯手頒布了一條關于房貸的重磅政策——《關于建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》,主要目的是對銀行業房地產貸款進行集中管理,而且是2020年12月31日公布,從2021年1月1日起就正式實行的,沒有給任何過渡期,這是第二件大事

    2021年剛開始,央行和銀保監會聯手頒布了一條關于房貸的重磅政策——《關于建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》,主要目的是對銀行業房地產貸款進行集中管理
     
          這個政策主要是對整個銀行體系的貸款上限設置限制,以后銀行房地產貸款和個人住房貸款,都有了一個上限

          通俗來解釋一下,我們買房辦貸款,經常會聽到售樓員說這個銀行貸款額度用完了,你只能用另外一個銀行了,就是說每個銀行每年劃給房貸這部分的額度是由一定要求的,這個額度高呢,申請貸款就相對容易些,相應地,如果額度少,申請貸款就難了,這一點不管是對房企對個人都是一樣的,就是這個規定不但針對房企開發商,也針對個人。

          額度少了,信貸緊了,銀行自然也會挑肥揀瘦的,對個人來說,申請貸款的條條框框多了,買房的門檻就高了

          我們看一下下面這張圖,和現狀相比,銀行整體受到的壓制并不大

    2020銀行房地產貸款占比
     
          第一檔中,只有建設銀行和郵儲銀行的個人住房貸款占比超過了32.5%的紅線,業務調整過渡期是2年;第二檔中,招商銀行、興業銀行、浦發銀行、平安銀行四家越線,其中招商銀行和興業銀行的過渡期是4年,浦發和平安是2年;第三檔中,杭州銀行、成都銀行、鄭州銀行、青島銀行、廈門銀行、青農商行越線

          整體看來,房貸并不會受到很大影響

          但是,這個問題要從兩方面看,一是,這是上面第一次用行政命令的方式規定了房貸的占比紅線,給每個銀行都上了一道緊箍咒,這個意義是很大的;再一個銀行系統整體被壓縮的很少,這是因為房地產貸款在整個金融體系里面的占比實在太大了,這個調控不能太快,必須要考慮到整個行業的安全和銀行的壓力

          這幾年房價暴漲,為大眾所詬病,往往忽略了這個行業所起到的作用

          今年深圳的炒房熱大家都知道,為什么會出現這個情況?就是錢都流到那里了

          今年疫情,美國開動印鈔機,瘋狂增發貨幣,我們也不得不跟了幾次,市場上平白地多出那么多錢,為什么我們的日常用品卻沒有明顯的漲價?就是因為錢很多都進了房地產

          非但2020年,從我國加入WTO以來,進出口發展快,外匯儲備猛增,但我國是不允許民間流通外匯的,所以企業賣了貨物出去,掙回來的外匯要交給國家,國家按照匯率,發給企業相應的人民幣,也就是說,這部分人民幣是增發的

          2001-2008是外包紅利,再后來,2009四萬億、2016棚改,每一項都是天量的貨幣,如果這些錢沒有一個去處,物價都不知道會漲到怎樣個洪水滔天

          房地產接收了這些錢,緩解了通貨膨脹,成就了壓艙石的作用,但也造成自身房價猛漲的局面

          無疑,這是一把雙刃劍,如果任由這劍繼續砍下去,是很有可能產生金融風險的

          現在的統計數據,房地產類貸款占總體貸款的比例是39%左右,但實際上,加上影子銀行這些,這個比例是有可能達到百分之六七十的

          非但這些

          還有很多年化利率達到10%左右的理財產品,其實也都是跟房產有關的(或者是房企自己發行的,或者是金融機構包裝了之后發行的)

          房地產行業本身,以及它的上下游,涉及到的行業太多了,比如鋼鐵、建材、營銷、家電、家居、裝修、物管等等

          如此一個牽一發而動全身的重要行業,要調整,自然不能是一錘子的事情

          所以,這個政策應該只是一個調控的開始,后面會逐漸加大力度的

          但是,它的影響是早已經發揮了的,下一篇我們就具體看看新政策影響下威海樓市的具體情況
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