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    時評:冷熱互現的城市,影響房價漲跌的因素是什么

    前言:影響房價漲跌的因素是什么,剛需、投資之間的關系又是什么,樓市游戲規則又對剛需和投資客起到了什么作用,影響有多大。了解樓市,看清現實,做一個明白的買房人,清楚影響房價漲跌的因素具體是什么

          國外很亂套,國內很幸福,自從進入2020年以來,疫情肆虐下的世界,唯獨我們早早走出陰霾,雖然經濟影響仍然較大,但最起碼我們這里活動很自由,不用太擔心健康問題。

          國外的情況這么糟糕,而外國人依舊在為戴不戴口罩這個問題鬧個不停,沒有了健康談何人權?也許這就是文化的差異吧。好了,回到我們要說的樓市吧。

          要說疫情對于經濟的影響確實很大,對于樓市的影響好像很小。為什么這么說呢?因為現在的房價依舊堅挺在這里,各地還時不時的掀一波新房搶房潮。二手房市場相對來說比較隨性,隨房東心情和性格而定,急著用錢,害怕下跌的開始甩賣。感覺自己房子品質不錯,比較保值的就跟新房一起挺一挺,說到底還是看新房到底怎么個“態度”。

    剛需買房是影響房價漲跌的因素嗎
          現在每個城市都不缺房子,從房子數量上來講,要說現在的00后不缺房一點問題沒有,但為什么還有那么多人去買房呢,而且為00后買房的還在多數。這就好比是一種流行趨勢,現在流行住好房,住干凈整潔的小區。誰都不愿意,一直住在那種又老又破,環境特別差的老舊房子里。而所有城市缺少的就是這種好房,只有新房或者次新房能夠滿足這樣的需求,也就是改善型需求住房特別多。但是這些又能夠左右房價的漲跌嗎?

          網上有這樣一個觀點“貨幣化決定房價的長線走勢,金融化決定房價的波動幅度,而游戲規則才是真正決定房價的根源”。很多時候,我們都認為樓市是一個跟供需關系不大的經濟體,但我們分析到最后發現房價恰由供應和需求決定,怎么去理解呢?

          供應端:市場供應、政府供應

          所有供應都離不開土地,最終也都是把地皮變現的一個過程。經濟實力越差的城市對于土地的依賴也就越高。

          需求端:剛需、投資

    房價漲跌的投資關系
     
          剛需:城市越大越發達,就業、教育、醫療等生活配套方面就會更好,尤其是工資收入水平,從而人口便會趨之若鶩,大家都想在大城市定居,最終越發達的城市對于購房的需求也就越多。購房需求越多,房價也就相應越高,因為還有一股投資客,利用剛需的需求力度,用充裕的資金鎖定有限的房源協助推高房價。從這一點來看,剛需又助推了投資客的購房力度,從而加重了自己買房的房價與購置力之間的矛盾。這里并不是說把責任轉嫁到剛需身上,只是說明熱點區域投資客越多,房價越容易漲。

          投資:就是預期增值收益能超過無風險收益(比如銀行比較穩妥的理財),最終的目的要么持有的租金收益超過無風險收益,要么以更高價格將資產轉移給他人的有利可圖者。

          當買房預期不賺錢甚至還虧本的時候,有多少人還愿意買房?當投資房產的收益(包括租金收益)小于資金無風險利率且預期不變時,投資需求基本就全部消滅。所以下面的游戲規則什么該有,什么不該有就很清楚了。

          游戲規則:是限制投資的一個重要手段,剛需的買房難易程度也是因此而定奪。稅收便是這個游戲規則中重要一環,房產稅說了這么多年遲遲不出,為什么?想必應該明白了吧。而市場上抑制房價出現的各種調控,最終的結果就是抑制房價過快上漲,壓制投資積極性,從而讓一部分不太殷實的買房需求減少,房價短期會下跌一些,長期來看只不過改變了一下上漲角度而已。

    樓市游戲規則:調控
     
          看來,不論是剛需還是投資最終還是受制于游戲規則,而現在的后疫情時代,無疑又給這個游戲規則制定帶來一定的難度。

          疫情以來,全國土地市場熱度不降反升,2020年上半年全國土地成交樓板價為2805元/平方米,較2019年全年上漲了20%。土地價格上漲,房價舉步維艱,必然造成大部分開發商利潤被壓縮。如此大背景下,改善型住房開始彰顯出城市區域性變化的差異。大牌房企,大戶型,高端環境品質成了現在城市建房的標準,只有這樣才能“穩”住賣價。

          經濟方面,雖然國內環境向好,但現在的經濟并不是一個國家關起門來自產自足的時代。疫情下一部分產業的收入來源減少甚至停滯,肯定連帶著影響到其他行業的興衰。就好比樓市直接、間接帶動全國各行各業一樣。但我們也不能任其發展,“新基建”適時推出,一方面加大內需內銷力度,另一方面加大對外貿易。

          樓市方面,2020年春節以后,三四線城市受棚改退場和需求透支等因素的影響,房價同比增幅一度下滑,5、6月份同比指數均降至5%以下。值得注意的是,得益于人口增長戰略的支持(人才引進),自2018年6月起,二線城市房價同比增速開始超過三線城市,成為支撐70城房價繼續上漲的主要動力,最具代表的是天津。

          今年7月以來,深圳、南京、寧波等熱點城市相繼發布樓市調控政策,多個高規格“座談會”召開定調下半年樓市。從城市層面而言,寧波、東莞、杭州、深圳、南京等多個城市出臺新政加碼調控,尤其8月新增無錫、咸陽、南京等城市發布樓市調控政策或土拍新規,但部分城市整體熱度維持高位。政策層面仍然會延續“一城一策”的總體思路。

          總之就是,在環境上不支持快速上漲的時候,經濟政策利好傾向的區域,房價與炒作絕對不能太過分。而其他普通城市,則不具備吸引炒作資金的能力,只能選擇堅強的扛著。

          同時,棚改計劃退出舞臺,舊改接棒城市基礎建設大旗,算是疫情后一重大舉措。

          題外話:很多人問為什么不干脆拆掉重建?

          1如今房價已經是相當高, 拆遷必然涉及到安置原有居民,拆遷戶的安置成本、補償成本已經非常的高了,況且現在的開發商利潤已經被壓縮了很多。

          2城市中好多地段蓋房子是限高的,同時對于樓間距、容積率也都有一定的限制,原本10棟樓的老小區(多以6層為主),即便可以蓋成30多層,但樓棟數量基本也要減半,如此一來,開發商想通過蓋更多房子來盈利也不成立。

          3拆遷耗費的人力、物力、時間會更多一些,而舊改只需要在原有基礎上翻新,更靈活更容易把控。

          4拆遷更容易引發拆遷戶與開發商的矛盾,甚至激化。反觀舊改,只是把老舊的東西進行翻新,對于業主來說只是福利,無法涉及“利益”分配,從而基本上不會有任何矛盾。

          所以,舊改的實施,一定程度上打消了很多人炒作老房子拆遷的念頭,尤其是三四線小城市,想住好房子,就得往外走一走了。

          疫情后人口更是開始趨向于大中城市流動,因為經濟、工作。大城市的優勢又重新凸顯出來。同時一線城市的樓市也開始活躍起來,與三四線不同的是,大城市的老破小不需要拆遷和舊改,依舊很受購房者青睞,只因價格相對低一些。

          具體從成交量上來看,北上廣深這些一線城市,同比漲幅皆超30%,廣州更是創近年來單月新高,在政策利好以及供應明顯放量的雙重作用下,深圳單月成交創年內新高,同比大增56%。

          重點二三線城市中,山東濟南單月同比增長最為突出,疫情后濟南房地產市場持續復蘇,成交量創近年來單月新高,同比增長超兩倍;成都環比漲幅達到64%,單月熱度進一步上升。而在調控政策進一步升級后,東莞、杭州、南京和寧波等市場短期影響不明顯,成交持續高位運行,同比漲幅皆超50%。

          除此之外,大多城市基本都是新盤冷熱互現,二手房關注度降低。重點還是要看新房能“扛”到什么時候吧。

          再看看貨幣、信貸方面

          據央行公布,上半年人民幣貸款增加12.09萬億元,同比多增2.42萬億元。住戶部門貸款增加3.56萬億元,其中,短期貸款增加7552億元,中長期貸款增加2.8萬億元;企(事)業單位貸款增加8.77萬億元,其中,短期貸款增加2.82萬億元,中長期貸款增加4.86萬億元。整體而言,今年上半年新增貸款同比去年增長了25%。

          8月25日起,個人住房貸款按照相關規則統一調整為LPR定價方式。利率一直在降低,但是更應該搞清楚我們買房貸款選擇哪種貸款方式。至于LPR很多人不太清楚,網上有很多用實例講解的很多,可以參考下。

          總之,疫情后不太可能會出現大的利空樓市的政策。相反,會不斷的有貨幣寬松用于提振經濟的舉措。投資客會根據政策的方向而行動,剛需肯定還會報以“再等一等”的態度,只不過現在的剛需和改善需求在持續的釋放。有“外來資金”的區域房價波動肯定會大一些,純剛需的市場則略顯清淡。新房扛價已經成了很多人的共識,二手房房東為自己房子定價的底氣也基本來自與周邊新盤的價格。

          一環連一環,一扣卡一扣,不要單純的以一方面的信息來衡量整個樓市的走向。城市間在分化,城市內區域板塊間也在分化,房子品質的高低更是在分化。關鍵還是看常住人口的增減,一切皆因人為根基。
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