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    通過2019年威海樓市,預估2020年威海房價走勢

    導讀:2020年威海房價走勢如何?通過總結威海樓市特點,分析影響威海房價趨勢的因素,結合2019年威海房價及房屋成交量情況,展望2020年的樓市,分析2020年房價走勢的最大可能性。

          2019年已然成為了歷史,對于購房者來說,過去的這一年的房價并沒有什么劇烈的變化。威海房價沒有給看空者面子,也沒有滿足持房者的愿望。不管其他城市樓市多少波瀾,種種調控,威海樓市似乎一直按照自己的節奏發展著。不過,我并不認為威海走的是“獨立”行情,盡管威海是一個特殊的城市,但并不具備“獨立”的因素。

          威海樓市的平靜,大多還是因為全國樓市基本上也是這個節奏:部分城市回調,部分城市上漲;有限購也有松綁,威海自身沒有利好也沒有利空。


     
          如今已經開啟2020年的章程,威海房價走勢如何?我想大家應該都比較關心這個問題,同時又很難得到答案。網上有很多關于這方面的文章,但大多都是含含糊糊,博人眼球而已。今天我們提出這個問題,雖然也沒有準確答案,但也絕對不是蹭熱度。我們要給大家一些分析根據,從威海實際出發,結合國內樓市環境,客觀看待威海房價趨勢。

          威海樓市自身特點
     
          要說威海房價與本地經濟關聯不大的話,是不太準確的觀點,一個城市的發展決定的房價的上限位置。很多像威海這樣的三線城市,房價已經遠遠超過了本地工資收入的承受能力,但這一點也不影響房價的繼續上漲(如果房價還要漲的話)。如果從房價與工資收入的比值來看,高收入城市的買房壓力一點也不比威海小,一家不吃不喝30年買套房子,適用于每一個城市。

          城市的發展是決定地段價值的主要因素,好比經區和高區,放在十幾年前就是威海市的遠郊,發展到現在已經屬于威海的主城區范疇,經區房價更是超過了環翠老城中心。這都是人口與居住環境的共同作用,當然這個環境包括自然環境和生活、工作環境。
     
          都說威海的房子大部分是賣給了外地人,我覺得這個說法也不是很準確,因為這個要具體類分。威海市、榮成、文登市區的房子,大部分還是本地人承接的。雖然威海本地人口少是硬傷,但是威海很小,包括幾個轄區的主城區也都很小,何況威海發展較晚,老城區內基本都是老房子,所以一些新樓盤賣的比較快。這就催生了一大批改善型住房需求,也就是我們看到的人口流向高區和經區,而乳山、文登、榮成等轄區的人口也在流向威海,本地人去消化主城區內的一些新樓盤,還不是太困難的。

          外地人來威海買房,又分成三個類型:遷居、度假、投資。度假和投資基本上可以歸成一類,因為他們的選房條件基本都一樣,遷居又等同于本地剛需買房。度假投資則傾向于靠近海岸線,本地人雖然很排斥海岸線的房子,但是這兩年海景房價格的上漲幅度與速度,讓很多本地人也都開始投資海岸線房產。當然,還是以威海市區、榮成市區的海岸線為首選。而那香海、成山、俚島、石島、南海新區、銀灘的海景房基本都是外地人投資了。

          威海房價不是威海自身購買力推升,但是要靠本地剛需來支撐。
     
          怎么理解這句話呢?
     
          威海房價上漲是從2016年開始的,在三四線城市接力一二線城市的去庫存行為帶動下。很多外地投資客蜂擁至威海這個房價低谷區搶房。本地剛需眼見房價呼呼上漲,最終與外地人匯成一股力量推升起了威海房價。加上威海位置的獨特性,結果就是后來居上,房價上漲幅度與速度超過了其他三四線城市。


     
          熱潮退去,接下來遭罪的就是沒能上車的本地剛需了。因為剛需買房是不分階段,也無法選擇時局,有很多剛需客都是到了不得不買的時候才開始看房。所以,最后支撐房價的還是剛需,也是最遭罪的群體。

          影響2020威海房價走勢的因素分析
     
          (1)土地拍賣
     
          土地成本在房價中的分量越來越重,開發商拿地成本增加勢必轉嫁到房價上去
     
          威海:很顯然,威海在2019年并沒有出現新的地王,土地市場比較平靜。威海市區就這么大點地方,可供開發的地皮很少了。
     
          高區還有很多廠區需要外遷,再就是青島路西側(望島以南齊魯大道以北區域)。這些地皮理論上都要隨著城市的發展而開發,雖然已經算不得熱點區域,但也是威海的一大收入來源。而主城區范圍的海岸線,能開發的基本都已經開發完。
     
          地皮較多的南海新區、銀灘等區域,地價又相當的便宜,不會對威海房價造成什么沖擊。
     
          歸結到底就是,經濟發展需要一個過程,目前土地還是要繼續賣房子要繼續蓋,算是體制上對房價的一個支撐吧。
     
          (2) 貨幣貶值、通貨膨脹
     
          其實很多人忽略了物價與房價之間的關系。商品房時代,房子拉開了與大宗商品的價格,就出現了所謂的泡沫。物價上漲了,錢不值錢了,而房地產又成了規避風險比較“靠譜”的投資。
     
          威海:不光威海,全國任何一個城市都無法逃避這個問題。好比2019年的“二師兄”身價暴漲,帶動大宗商品都有小幅跟進。房子漲多了,泡沫就大了,物價一漲從另一方面又“降低”泡沫的大小。
     
          (3)非正常的市場行為
     
          剛需靠的是需求,看的是位置和房價,投資客則主要關心房價的走勢。
     
          炒房客、中介都有可能炒高房價,但是能力有限,局部小范圍的可以。而開發商則完全有能力把房價搞起來,也是最大的獲利者。
     
          威海:威海也有炒房客,而且很多。但炒房客跟開發商是一個相輔相成的關系,而且是要在大環境向好的背景下,兩者形成一股合力才行。顯然,現在不具備這樣的條件。這兩天火爆的恒大公寓就說明了這一點,開發商不降價,投資客根本不買賬。全國樓市不繼續上漲,炒房客不會再出手,追漲殺跌向來是投資的最大特點。
     
          (4)政策對于房價的抑制與推動

          調控的最終目的并不是打壓房價,而是抑制房價過快上漲。在過去的十幾年,政策越是嚴厲的區域房價上漲的越快,因為這些區域是熱點,房價上漲的太快肯定會引發政策的壓制;其次就是,政策上給予一個地區的發展帶動,比如2019年的深圳特區以及海南特區。

          威海:威海樓市向來沒有什么實質性的調控政策,因為威海樓市算不上熱點,盡管2017年房價漲了不少,但是威海樓市的體量在全國樓市占的比重很小,影響也微乎其微。不具備限購資格的城市興不起什么大風大浪。
     
          誰在買威海的房子

          政策也好發展也罷,房子終究還是要靠購房者買單,沒有人買房一切都是空談。


     
          威海房子大多是賣給外地人的說法也確實成立,上圖便是最近一年關注威海房子的區域分布(數據來源于威海房產交易網站后臺的關注統計)。占有半數的山東地區包括了威海及周邊的青島、東營、濱州、淄博、濰坊等;未知區域主要包括上海、湖南、湖北、遼寧、吉林等區域。
     
          其中東三省和山東省內購房者大部分以移居為主;北京、天津、河北、青島、上海多以度假、投資為主。
     
          之前也說了,移居等同于剛需,需要的時候肯定要買,而且有很多正在看房子的朋友基本都是到了不得不買的時候;投資客買房不確定性非常高,完全看樓市行情,追漲殺跌效應明顯;度假、養老需求則完全看喜不喜歡,以及手頭的資金是否富余,而且有很多人不太考慮后期房價的漲跌。
     
          外地購房者占的比重大了,必然會加大威海樓市的購買力。但外地人的不穩定性(不一定非要在威海買)又讓這股購買力不那么可靠。他們所在地的房價波動必然影響是否來威海買房的決心,這就又解釋了威海房價跟大環境樓市的緊密性。
     
          樓市預冷的時候(比如現在),半數剛需徘徊在買與不買之間,投資客基本上都開始觀望,小部分度假、養老的朋友著手一些比較中意的房子。
     
          威海房屋成交數據分析
     
          2019年威海市區商品房成交16802套(比2018年下降39.3%), 成交面積達172.7萬㎡(比2018年下降35.7%)。
     
          2018年威海市區商品房成交27682套 成交面積達268.7萬㎡

          成交量大幅萎縮,只靠外力支撐是無法維持房價繼續上行;但從另一個角度來看,成交量下降這么多,房價依然挺住了。這是一個值得深思的問題,房價上漲或者下跌跟買房人多少有關系么?還是買房人的多少完全由房價的上漲或者下跌來決定?或者兩者根本就沒有直接關系,房價是另一種力量所左右?
     
          威海“特價房”增多是不是房價要降了
     
          首先我們要明白一個問題,就是房價如果真的開始下跌,最先表現出來的是之前被動跟漲的區域,也就是較為偏遠的地方。而最近威海整體所表現出的現象非常亂,幾乎整個區域內的新樓盤都在搞特價。榮成、文登、威海市區都在搞,也不分大小開發商。也許是年終和春節前的緣故,總之今年的力度遠大于前兩年,而區域性的房價漲跌差距并沒有顯示出來。
     
          給人的感覺就是,房子確實賣不動了,又不能挑明了降價。恰好年底和春節,中車、恒大、萬科又先后帶頭搞特價,最終效應蔓延開來。當然,也不排除開發商在做營銷手段。

          特價給予購房者的實惠確實不少,同時也給二手房東們帶來不小的壓力。2020年房價最終走勢,還要看這種“特價”效應是否還在繼續蔓延。根據往年情況,每年的春節之后,威海樓市開始慢慢熱起來,尤其是榮成、南海新區、銀灘等區域的海景房項目,同時沒有了年度資金回籠的壓力,特價房會慢慢淡出市場。所以我們會建議買房人在年前有合適的房子是可以考慮入手的。
     
          結語:
     
          2020年的樓市充滿太多的不確定性,且經過了一年半的平穩期。接下來應該會進入一個分化的階段。目前全國各個城市都開啟了“搶人”模式,人才引進是每個城市首要的工作,包括放寬落戶限制。尤其是如今的人口流動,已經不再是以北上廣深為主要目標城市,近幾年崛起的二線和準一線城市,不論從城市建設還是發展機會,已經完全可以滿足現代人才的需求。同時,隨著人們生活水平提高,消費觀也開始有本質上的變化,改善型住房需求會是今后樓市的主題。
     
          威海則是以康養、度假與其他三四線城市區分開來。所以,威海樓市短期內還是具備一定支撐的,但堅持到什么時候不好說。能夠對威海樓市構成利好的有:土地和通脹;不穩定因素是投資客的決定;中性因素則是政策。2020年威海樓市不是自身決定,具體方向還是要看那些不穩定因素的動向,而影響他們是否出手的則是二線城市的房價走向。
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