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    威海業主注意:業主與物業的矛盾怎么辦?如何保護自己

        相信大多數人關于威海買房也好,其他城市買房也罷,無非就是剛需、投資、改善這幾種,尤其是很多外地人來威海買房定居,為的就是好的環境好的居家生活的氛圍,從而提升自己的生活品質。同時,大多數人買房的時候大多考慮的是樓盤與開發商,再就是樓層、戶型。但是大多人可能會忽視物業這個問題,或許壓根就沒有物業這個觀念。以至于后期入住后發生了一系列與物業的不愉快事情。為了避免這些問題,同時也加強業主自身權益的保障,威海房產交易網給大家整理了一系列關于業主與物業之間產生的一些糾紛案例,都是通過專業律師求證過的,希望能夠幫助到大家。

    威海業主與物業矛盾怎么辦

    1.居委會能選聘物業管理公司嗎

           盡管在實際生活中存在著由居委會為業主選聘物業管理公司的現象,但實際上,居委會是無權為小區選聘物業管理公司的。居委會是居民自我管理、自我教育、自我服務的基層群眾性自治組織,它是在政府或者政府的派出機構的指導、支持下開展工作的。居委會不是小區的產權人,既不享有業主的權利,也不必承擔業主的義務。當業主或業主委員會與物業管理公司就物業合同發生糾紛時,居委會可以進行協調處理,但不能代替業主或業主委員會來選聘物業管理公司。

    2.物業管理公司是否有權扣押業主的房屋鑰匙

           無權。向業主交付房屋是開發商的義務,如果業主已經付了房款,則開發商必須向業主交付房屋。物業管理公司向業主交付房屋是代開發商履行義務,只能以開發商的名義,不能以自己的名義。物業管理公司因為業主拒簽業主公約或其他原因而不給業主房屋鑰匙的行為,是將自己在物業管理合同中的相關權利關系附加到了替開發商履行交付房屋的義務中了,這是不符合法律規定的。

    3.開發商與業主、物業管理公司是什么關系

           開發商與業主之間主要是購房合同關系,如果開發商未將其房屋全部賣出,那么開發商也是業主,與普通業主承擔相同的權利義務。

           開發商與物業管理公司之間通常是兩種關系:①從屬關系,即物業管理公司是開發商的分支機構或子公司;②合同關系,開發商以原始業主的身份訂立前期物業管理合同,聘請物業管理公司進行前期物業管理。

    4.物業管理公司能罰款嗎

           罰款是一種行政處罰行為,物業管理公司不是行政主體,因而沒有罰款的權利。處罰權,只能由行政機關或司法機關或其他有處罰權的組織在其法定職權范圍內行使。物業管理公司擅自處罰的行為違反了《行政處罰法》的規定,沒有任何法律的依據,不具有約束力。業主與物業管理公司之間沒有任何的行政管理的法律關系。業主與物業管理公司之間是一種平等的合同關系,物業管理公司不能凌駕于業主之上設立處罰權。

    5.物業管理費應向誰收???物業管理費應按哪個面積收???包括哪些費用

          支付物業管理費的義務來自于物業管理合同的約定,業主與物業管理公司是合同的雙方當事人,物業管理公司應向業主收取物業管理費。

          嚴格來說,物業管理費應依據房產證上標明的建筑面積收取。建筑面積又包括兩部分:①套內建筑面積;②可分攤的公用建筑面積。

           實踐中,對于沒有取得房產證的房屋,物業管理費通常按房屋的實測建筑面積收?。含F房通常按購房合同中約定的建筑面積收取物業管理費,如果合同約定面積與房屋面積實測報告不符,以實測報告為準;期房通常按照房屋建成交付時,開發商向購房人提供的該房屋的實測建筑面積報告為準,購房人依據該報告提供的面積繳納物業管理費。

    6.承租人是否應交物業管理費?什么情況下承租人要支付物業管理費

           承租人的義務僅限于房屋租賃合同的規定,因而只具有向出租人支付租金的義務,沒有支付物業管理費的義務。支付物業管理費是基于物業管理合同的義務,房屋租賃合同與物業管理合同是兩個不同的權利義務關系,不能混同。

           如果在房屋租賃合同中承租方與出租方約定,由承租人支付物業管理費,并且物業管理公司也同意向承租人收取物業管理費,那么應當由承租人支付物業管理費。如果承租人到期沒有支付物業管理費,業主要承擔連帶繳納責任。

    7.小區里供水、供電、供氣等費用應向誰收???設備應由誰負責維修

           一般來說,物業管理區域內的供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應向最終用戶收取有關費用。物業管理公司接受委托代收前面這些費用的,不得向業主收取手續費等額外費用。毫無疑問享受這些服務的業主要支付費用。

           提供供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視服務的單位,應當依法承擔物業管理區域內相關管線和設施設備的維修、養護責任。這些單位也可以委托物業管理公司對公共管線和設施設備進行維修養護,但相關費用要由這些單位支付,物業管理公司不得向業主、物業使用人收取這些費用。

    8.業主在入住時是否應當繳納水、電、氣等入戶費

          所有基礎配套設施的成本費用和安裝費用都應包含在房價內,除了在合同中明確表示在交房時另行收取的,都屬于不得收取的費用。因此,如果開發商在合同中沒有明示在交房時要另行收取水、電、氣等入戶費,業主可以拒交此費用。

    9.開發商延期交房的違約金能支付物業管理費嗎

          不可以。物業管理費與違約金不能相互抵銷,因為物業管理與開發商賣房是兩個不同的合同關系。并且由于通常情況下,開發商都會要求抵銷一年以上的物業管理費,而收取一年以上的物業管理費是不合法的。

          業主有權拒絕開發商這種用“延期交房的違約金”與“物業管理費”相抵銷的行為;如果業主與開發商及物業管理公司三方達成了“債務轉移協議”,違約金最多也只能折抵一年的“物業管理費”,其余部分仍應要求開發商支付。業主在辦理入住手續時,應留存開發商逾期交房的書面違約證據。

    業主與物業糾紛案例

    10.房屋買了還沒住,要交物業管理費嗎

          要交。業主沒有入住因此水電費可能很少,但是物業管理公司對整個小區的管理是一種公共性服務,也包括對該空房的管理。物業管理公司的服務不會因為個別業主沒有實際居住就停止,所以業主無論是否入住,只要辦理了入住手續,均應從辦理入住手續后按合同的約定繳納管理費。

    11.對物業管理公司提供的服務不滿,管理費還要交嗎

          應視具體情況而定,如果物業管理公司的行為還不構成違約,業主仍需繳納物業管理費。但如果在物業管理公司曾書面允諾過的前提下,服務質量卻不合要求,業主可以拒交管理費。

    12.房屋質量差,管理費還要交嗎

          因為房屋質量問題是業主與開發商之間的購房合同關系,而物業管理費是業主與物業管理公司根據物業管理合同約定的,二者是兩個不同的法律關系。對于房屋的質量問題,業主應追究開發商的責任,而與物業管理公司并無直接聯系,業主不能以此為借口拖欠管理費。

    13.物業管理費“漲價”怎么辦

          物業管理公司不得單方要求增加物業管理費。物業管理費的收取標準,應以物業管理合同或商品房買賣合同中的約定為準。除因政府調整價格外,開發商和物業管理公司都不得單方提價。如果確有必要增加必須召開業主大會,征得業主同意后方能增加。如果物業擅自提高物業管理費的收取標準,業主可以要求物價部門進行協調,也可以通過仲裁或訴訟程序解決。

    14.不交物業費,物業管理公司有權停水停電嗎

          供水供電合同的雙方當事人為業主與供水、供電公司;物業管理合同的雙方當事人為業主與物業管理公司,兩者是不同的法律關系。

          停水停電的權利是供水供電企業的一項重要合同履行抗辯權,物業管理公司不是小區內的供水供電人,自然不享有供水供電權。在物業管理合同中,約定在業主欠費的情況下,物業公司可以以停水停電為懲罰手段,在合同法上屬于設他合同條款,依法理,這種條款應征得權利人的同意,否則,為無效條款,業主反而可以追究物業管理公司的侵權損害賠償責任。

    15.買了車位,還要交車位管理費嗎

           購買車位與繳納車位管理費并不矛盾。購買車位后,業主獲得了車位的所有權,但是車位的保潔、保安、照明等等仍需要物業管理公司進行管理。因此,買了車位的業主仍要繳納車位管理費。

    16.物業管理公司有權將管理用房挪作他用嗎

          為了物業管理公司提供服務的方便,業主們通常會允許物業管理公司使用一些公用房屋,但這些房屋的使用應僅限于為業主提供服務。未經業主的許可,物業管理公司不能將這些公用房屋挪作他用。

          未經業主大會同意,物業管理企業擅自改變物業管理用房的,由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正,給予警告,沒收違法所得,并處1萬元以上10萬元以下的罰款;有收益的,所得收益用于物業管理區域內物業共用部位、公用設施設備的維修、養護,剩余部分按照業主大會的決定使用。

    17.同時收取物業管理費與公共維修基金合法嗎

          合法。公共維修基金是專項用于住宅共用部位和共用設施設備保修期滿后,除正常運行維修養護范圍以外的中修、大修及改造、更新工程的基金。而物業管理費收取的只是公共設施設備小修和日常運行維修及保養費。二者的使用目的不同。

    18.公共設施被損壞誰來修?公共設施被損壞找不到責任人時,損失誰來賠 

          由人為因素造成的公共設施損害不在公共維修基金的范圍之內,應由責任人承擔費用,不得動用公共維修基金。

          公共設施被損害找不到責任人時,一般情況下按受益人原則分攤,具體有以下幾種情況:

        (1)物業管理區域內住宅樓房外的公共設施的維修工程,除由專業管理部門維修管理的部分外,其余部分的維修費用,由全體產權人按建筑面積比例分攤。

        (2)住宅樓內的共用部位和公用設施設備的維修費用,由該住宅樓內全體產權人按所擁有的建筑面積的比例分攤。

        (3)一棟住宅有兩個或兩個以上單元門的,專屬于

          一個單元全體產權人使用的設施設備的維修費,由該單元門內全體產權人使用的設施設備的維修費由該層內全體產權按所擁有的建筑面積比例分攤;在一棟住宅內,專屬于一層住宅內的全體產權人使用的設施設備的維修費由該層內全體產權人按所擁有的建筑面積的比例分攤。

    19.業主財物被盜,物業管理公司該賠嗎

          一般來說不能讓物業管理公司直接進行賠償。但如果盜竊是由于物業保安措施的嚴重失職造成的,物業管理公司要承擔相應責任,如何賠償需要雙方協商。

          還存在一種情況,即物業管理合同中約定若發生火災、財物丟失等情況由物業管理公司賠償,作為對價業主在平時要支付相應的費用,那么如果發生財物被盜事件,物業管理公司要承擔責任。

    20.業主在小區內受到歹徒的傷害,物業管理公司應承擔責任嗎

           如果按照物業管理合同,物業管理公司已經完整履行了保安義務,并且沒有失職行為,則不用承擔責任。如果存在過失,則要根據過失承擔責任。

           保安的服務內容是負責小區規劃紅線以內、業主門戶以外的公共秩序維護和公共財產的看管,發生治安案件、刑事案件、交通事故時,應及時報警,并配合公安部門進行處理。保安費不是財產保險,也不是人身保險。物業管理公司的保安工作不是保鏢,也不是保管工作。如果履行了保安義務仍無法阻止損害結果發生的,提供保安服務的一方不承擔民事責任。

    21.物業管理公司有權收取裝修押金和裝修管理費嗎

           國家對此并沒有明確規定,但考慮到有些業主在裝修時不按要求行事,對小區公共利益造成損害,因此物業管理公司收取一定的裝修押金是合理的,它可以提醒業主按規定裝修。由于該押金是可以退還的,所以對按要求裝修的業主沒有損害。

    如果業主與物業管理公司在物業管理合同中規定業主要支付裝修管理費,那么業主就要按合同支付管理費;如果雙方并沒有這種約定,那么物業管理公司就不能向業主收取裝修管理費。

           以上案例都是通過專業律師做個求證,希望對于大家居住有所幫助。當然,威海房產交易網還是建議大家,以和為貴,我們的居住環境是靠大家一起來保護的。當然,如果發現自己權益被侵犯了,盡早拿起法律這個武器保護自己。

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