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    威海房子賣不出去?為什么同一小區售樓處賣的火二手房卻無人問津

    導讀:很多人在威海房子賣不出去,而為什么新房賣的特別火?結合威海各區域新房與二手房之間的差距,衡量新房與二手房之間的銷售區別,對比不同檔次、地段的小區的房子人氣程度,來判斷我們投資威海房產該怎么選房。

          有一種現象,就是同一個小區,當初新開盤時,售樓處的銷售那叫一個好,火爆的場面讓購房者基本放棄了仔細斟酌的心理,感覺買就對了??墒堑鹊椒孔咏坏綐I主手中,以二手房的方式出售的時候,開始變的無人問津。從新房到二手房之間也不過才2-3年而已,這個時間對于房子折舊來說基本上可以忽略不計。難道說二手房就是要比新房低一個檔次嗎?顯然不是,其中曲折咱們這就深度研究一下。
     
          威海樓市是個比較特殊的房產市場,除了具備普通地級城市房產因素之外,又兼并海景房、旅居等特點。豐富的海岸線資源衍生出了很多區域性的海景房。價值的高低,人氣的強弱,環境的好壞以及景觀的差異都會影響購房者的選擇。除此之外,我們也不能忽視“營銷”這個概念,畢竟一個好的銷售對于購房者所產生的影響是非常大的。所以,我們要看一個小區的房子是否熱銷,所要分析的點也就要多一些。

          入住率決定小區的房子好不好賣

          這一點主要體現在二手房小區,新房看不出入住率,售樓處火熱的銷售場面并不代表后期會有很高的入住率,因為不能確定到底有多少是投資客。當然無人問津的盤子入住率是絕對高不了的。

          入住率高說明人們對于這個小區的居住環境比較認可,房子就會相對搶手,二手房的流通就快一些。

          威海主要分主城區(環翠、高區、經區)、邊緣城區(溫泉、羊亭、張村、東部濱海新城)、榮成、文登、南海新區、乳山、銀灘。主城區的房子入住率要高于邊緣區域以及下屬城區的房子。尤其是主城區新建的高端小區,被人關注度更是很高,比如:灣九里、九龍灣、保利凱旋公館、龍澤府等等。這些好地段的次新房目前非常受購房者青睞。與之相反的則是邊遠區域,尤其是銀灘、南海新區、石島等人口較少,入住率比較低的房子,二手房的流通速度也就非常的慢。

    那香海小區的入住率情況
    那香海小區入住情況(2020年7月底)
     
          有一個特殊的點就是,有些離著城區較近的海景房入住率雖然很低,但流通起來卻比較快。這一點還是外地購房者因素影響,因為外地人來威海買房基本上都是奔著威海的海而來,所以海景房是大多人的首選,即便不選一線海景,總要離著海近些。威海市主城區沿海的房子單價過高,而榮成、石島、南海、銀灘等區域的一些一線看海的小戶型房子,單價和總價都要低很多,所以比較搶手。

          所以,購房者買房,一定要分清楚目標房子所在的區域特點,以及房子的受眾群體類型。不然,日后投資收益先不說,能不能變現才是主要問題??葱卤P,多留意購房者買房是主動還是被動,其次就是看看周邊小區的入住情況,學區、配套是首要考慮的因素。在威海,雖然不是很講究學區房,但是好的學校周邊的房子還是比較搶手的,尤其是新房。

          輕視新區的發展

          按說新區的發展是具備非常大的潛力的,但要看具體什么樣的城市。說到底還是看這個城市的人口保有量以及人口流出流入比。很顯然,不論是威海本地保有量還是流出流入比,威海都說不上人口支撐這個概念。所以,一些新區的發展進度多年沒有什么變化成了常態,就是缺乏常住人口。

          對于購房者來說,新區規劃剛出臺的時候,很難控制住買房投資的沖動的。所以就出現了,很多新區的盤子,開盤現場一房難求的場面。比較典型的就是東部濱海新城的五渚河生態城。隨著時光的流逝,時間是檢驗一個新區含金量的最好方法。東部濱海新城、南海新區、臨港、銀灘、石島、成山、那香海、雙島灣等一些規劃上都非常不錯的新區,如今大多原地踏步,或者緩步慢行,房子倒是越蓋越多。能夠讓人感覺到變化且有未來希望的,也不過是臨港和南海而已。因為這兩個區域是產業與房子同步發展,也就是有招攬人口的根基。

          結論:新區買房要謹慎,長期打算是必然,5-10年是起步,度假、養老還可以。

          新房銷售與二手房銷售的根本區別決定流轉速度

          人們買房新房是首選,這是一個非常普遍的現象,有人說新房省事、費用低、干凈、有保障等等,反正說法很多,為此我們也做個相關對比:

          省事:的確省事,直接到售樓處對比就可以了,不用滿大街的去串小區。
    費用低:我不覺得,房價高低是由小區檔次和所在區域決定,能夠對比的就是房子價值之外的費用。買二手房有中介費、契稅,而新房其實只是少了一個中介費而已,但多了一個公維,算下來也差不多一樣。再就是從買房到拿鑰匙、辦房本等流程基本一樣。

          干凈:確實干凈,沒有人用過,交房的時候所有一切都是新的。

          保障:我倒覺得二手房更有保障,最起碼房子看得見,一手交錢一手辦房證。而新房大多是期房,爛尾的也很多,交房時由于各種原因維權的也不少,你不要說大品牌開發商就沒有問題,前段時間威海某兩大開發商交房都發生了維權事件。

          跑題了,現在回歸今天要說的為什么新房比二手房賣的火。

          除了上面說的人們更喜歡買新房的習慣外,營銷是最主要的區別。

          新房從地皮成交那一刻開始,就由多個非常專業的團隊去運營,包括設計、規劃、廣告、運營等。尤其是疫情后大多樓盤進入全民營銷時代。你到哪里都能看到新盤的銷售信息。你聯系任何一個中介都會向您推薦某個樓盤。網上最好查到的也就是新樓盤信息。新房的數量相對來說比二手房小區少的太多了。如果你選中了某個區域(比如:威海市區、榮成、南海、文登),購房者完全能夠把新盤挨個走訪一遍。


    整齊有序的售樓處銷售人員
     
          等你去了售樓處,更是由專業的售樓員為您講解。加上豪華的售樓處、靚麗的樣板間,以及超活躍的現場銷售氛圍。砸金蛋、抽大獎、交抵付等活動更是吸引人,有些售樓處更是有鑼鼓、禮炮等烘托成交氛圍。在這樣的氛圍中,購房者的買房沖動都會被放大好幾倍。

          與之對比的是二手房,威海任何一個地區的二手房小區都是一個龐大的群體。挨個走肯定走不過來,其次你不約好房東,只是在小區里轉轉只能是起到一個了解環境作用。另外一個小區的二手房參差不齊,戶型結構,裝修保持程度更是千差萬別。很多人都選擇從網上去看中介發的這些二手房信息。網上的數據量更是海了去了,同一套房子被重復轉發幾十次的事非常常見。即便找一個比較靠譜的中介,所能看的房子也不過3-7套之間,看多了你自己都麻木。

          Ps:新房是多個平臺以及整個威海的中介,只針對有限的幾個樓盤,且營銷專業。二手房則屬于“淘”,從龐大的數據中淘到喜歡的房子,而且看房基本都是由購房者作為主動性的選擇。所以,這樣看來二手房是絕對賣不過新房的。

          區域的差異,新房、二手房的銷售難易更是天壤之別

          上面所說的新二手房銷售難易的差異,如果放到威海主城區,包括市區、榮成、文登等。差距還是可以接受。畢竟買房群體多且以剛需為主,買房群體基數比較大。如果放到石島、南海、銀灘、那香海這樣的“特殊”區域,新房與二手房的銷售壓力差可就大了去了。

    威海買房新房和二手房那個好
     
          其主要原因還是營銷方式和買房群體基數差距。

          這些相對比較偏遠,環境較好的區域,基本都是以威海海景房的理念,有專業團隊面向全國各地發團的形式銷售。所以,會有不斷的來自全國的大巴車開進售樓處,即便單車成交率不高,但到訪量非常之高,如此一來,總的成交速度還是比較可觀的。況且營銷方式非常厲害。

          反觀二手房,純靠購房者自己去查信息找房,確實沒有多少人。況且人生地不熟的,又不知道區域結構特點等,自己過來跑一趟又感覺不值。

          威海雖然不大,但這種小區域是很難引起外界人的注意的。況且,二手房不像新房,需要反復去淘、去看,而且房源是不定期的注入市場。外地人來威海買房的初衷是養老、度假,沒有時間來來回回的跑一套二手房。所以,出售的房子雖多,但購房群體很少。有人會問,“看房團”的購房者,難道不會自己去看二手房嗎?對比起,你能想到,“團長”也能想到,更有辦法去杜絕。

          二手房小區完全不如新房嗎?

          不是的,有些二手房小區的熱度一點也不低于新房,而且是從新房時期一直熱下來的。這樣的小區主要分布在主城區比較不錯地段的品質樓盤。

          因為好所以被購房者熱捧,從新房開盤時候的搶購,到交房之后二手房很高的上客量。這些熱盤的熱度只增不減。在威海比較典型的就是恒大海上帝景,雖然目前還沒有多少有房證的二手房,可關注度一點不輸新房,類似的樓盤還有很多,基本都是最近幾年的次新房。這樣又會有一些問題,有些人為了增加客戶的關注,把一些不存在二手房的熱盤,也發布到二手房信息中去,以此達到獲取更多的購房者信息的目的。

          威海這個城市發展過程也是決定一些次新房受熱捧的原因。威海的中心地段基本全是老舊小區,2014-2017年之間,威海房地產開始蓬勃,此期間很多開發商雖然拿不到核心地皮,但還是能夠找到一些的,尤其是高區、經區。這些區域開發初期感覺比較偏,但隨著威海這幾年飛速發展,邊緣變成了副中心,況且有很多是一線品牌房企的盤子。這樣的小區在威海有著非常大的優勢的,環境、戶型、物業等等都遠遠高于之前威海所有的房子。所以,從新房推出初期到現在的二手房,關注度都是很高,尤其是海濱路沿線的小區。

          所以,買房具體還是要根據威海的整體特點以及購房者偏好,來選擇自己需要的房子,對于剛需,可能受資金限制比較大,大多時候的選擇身不由己。但是,任何一種情況下買房都會面對幾套房子對比的情況。如此一來,誰不想做一個最正確的選擇呢?

          最后一點,房子好不好賣雖然取決于價格的高低,也就是性價比。但是有些房子,即便你賣到了白菜價,也不一定能夠賣出去。因為“白菜價”是相對來說的,而有些區域的房價本就是白菜價。

          無論是買新房還是二手房,對于大家來說應該都是一個頭疼的問題,希望大家能夠信任我們,從字里行間,從堅持的時間,把這件事情交給我們,謝謝您的信任和支持。
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