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    威海房子還適合投資嗎?對比威海房子價值所在

          對于買房,從“需求”來講可以劃分成剛需、投資、投機三種屬性。在樓市行情好的時候,投資與投機主導市場,剛需迫于房價上漲的壓力跟著前者不得不買;在樓市下行的時候,投資客開始謹慎對待樓市,慢慢等待拐點的到來,投機行為基本銷聲匿跡,畢竟他們要的是快錢,市場又回到了剛需主導的狀態。沒有了投資與投機客,剛需們買房又變得茫然,沒有了“向導”,該不該下手成了左右為難的事情。畢竟,對于樓市來說,投資客對市場的了解遠遠高于剛需群體。

    房子投資價值怎么體現
     
          那么威海的房子適合投資嗎?正巧前兩天做了兩期別墅視頻,一個海宴臺(5000萬海景別墅)一個海上公園2號公館(1800-2000萬倆聯排)。之后我就在琢磨一個問題,2000萬投資到威海的樓市價值有多大?即便房價再次翻番,別說4000萬出手,以目前的2000萬的原價,又有幾個接盤俠呢?所以,我們得重新審視一下投資這個概念。威海的房子適不適合投資?這也是很多外地購房者比較糾結的一個問題。

          沒有對比就沒有傷害,尤其是疫情后,全球經濟衰退的時候,大城市的虹吸效應愈發的明顯,樓市的主戰場又開始回到一線城市。6月份,北京二手房總銷量達到了17309套,房價直接破6.3萬/m 大關,相比較于2019年7月份,這已經是第二次房價破6萬/m ;上海、杭州、南京、寧波、溫州、清遠等城市5月單月成交量創下近兩年來成交高點;深圳、海南政策向好,引爆樓市量價。

          而威海,不具備這些大城市的各種資源優勢,但依托本地剛需依舊創出了近一年半的成交量新高,參考:威海樓市6月報。所以說,有些突發事件所能改變的東西,是我們永遠無法預料的。好比疫情中大多數人覺得威海房價會大幅下降,結果卻是成 交量創出了新高,當然二手房價也是松動了一些。但這并不一定說明威海的房子具備很高的投資價值,而是疫情改變了很多人的住房觀念。目前主流:一是舒適,二是更舒適。

          其實很多購房者自始至終都在對比威海的房子,近的與青島、煙臺對比,遠的與大連、貴州、云南、海南等等。當然這些都是從生活環境為基礎的對比,如果涉及到投資,那就太多太多了,而且威海自身的價值一點也不占優勢。

          房子投資價值的對比

    房產投資要看性價比
     
          威海市區目前房價情況,新房、次新房單價12000—16000元左右,老房子在8000—13000左右。
          青島二手房均價在22000元左右,青島市區新房在3-5萬區間,黃島主城區在20000元左.
          煙臺二手房均價9200元左右,主城區新盤價格在13000—18000元。
          濟南二手房均價15600元左右,主城區新房價格在15000-22000元左右。
          北京二手房均價58000元左右,五環以內基本都是6萬以上單價。
          天津二手房均價在2萬元左右,主城區新盤基本都是在3萬以上,邊緣區域新盤均價在18000元左右。

          以上則是北方城市與威海最為靠近的一些城市房價情況。對于投資,要看的還是目前價格與未來上行空間,買的足夠低或者漲的足夠多,不管什么價位都是比較成功的一筆投資。

          而南方城市呢?我很茫然,大多購房者更加茫然。但我知道北方人絕對受不了南方的濕熱、潮冷氣候。況且現在海南的房價都要上天了。

          首先,威海與威、煙、青體系

          威海在所謂的威、煙、青體系中算是體量最輕的一個城市,無論人口還是經濟都遠遠落后于青島和煙臺。但是在房價上來看,威海、煙臺的區別并不是很大,只不過煙臺的一些高端盤的數量多一些,兩萬元以上的新盤也更多一些。而青島則完全拉開了與威海、煙臺的距離,主城區基本都是3萬元以上的房價,即墨、萊西等一些下屬轄區的房價基本可以對等威、煙。從城市發展的角度來看,肯定也是青島占有非常大的優勢,畢竟屬于新一線城市,這也是城市級別不同的差異化。

          再回到煙臺與威海之間的對比,我們換一個角度,威海原本就屬于煙臺的下屬轄區,只不過后來分離出來了。所以在城市發展上也是要落后煙臺一個層次,不過房價的差距不是很明顯,尤其是主城區以外的區域。所以投資威?;蛘邿熍_在房價及上漲速度上來看,區別不是很大。況且,現在一直在說威煙青聯動發展,最起碼威海和煙臺這么近,房價什么的得同步一下吧。

          其次,威海與同級別城市對比

          在過去的這波房價大漲行情中,雖說是普漲,但似乎有某種約定一樣,一、二線城市房價最先暴漲,消停了1-2年時間之后,三、四線城市開始井噴,緊隨其后的是三四線城市的下屬縣級行政區域房價開漲。到最后一看,所有的房子價格都漲了,基本上都是呈現翻倍的形式上漲。

          所以,威海與其他一些同級城市房價對比的話,上漲幅度與速度并不落后。就連房價水平也都很相似,主城區以內均價10000左右,城市近郊7000—9000左右。所以,單單以房價作為投資參考還是不足以確定到底哪里價值大。

          最后,對比北京、天津等一二線大城市

          其實根本就就沒得比。城市級別差距太大,房價差距更大。投資價值更是天壤之別。這波行情北、上、廣、深房價近乎成倍的上漲,這對于所有三四線城市,是無法逾越的。但是,有一點很重要,那就是現在買的起100-300萬左右房子的人很多,而買得起300萬以上房子的人很少。而大城市的大部分人都是“外地人”。一二線城市的房子還能找到300萬以下的房子嗎?有,很偏、很破、很小,這樣的房子是不太具備投資價值的,這就致使很多人選擇回鄉置業

          如果是本地剛需,沒有辦法,不得不買。如果是投資,選擇三四線城市的高端樓盤似乎更明智。當然,投資還有很多重要的參考指標,尤其是疫情后人們對于生活環境態度的轉變。

          生活環境的對比

          每一個城市的發展都是從最底層的鄉鎮起步,只不過大城市的起步較早而已。在上世紀八十年代,那是一個簡簡單單從平房升級到樓房的時代,樓層不高住的很擁擠,彼此卻很快樂。如今這些房子成了大城市絕對的中心區域,而且依舊被住著,依舊很擁擠,不同的是這些房子住著的大多不是房主本人,房子身價也漲了好多倍,而居者是很無奈的。

    城市中心的老破小房子
     
          大城市中心的老房子,大多是被出租使用,而且很少有拆遷的案例。臟亂差是這些房子的代名詞。但凡有些經濟基礎的都選擇了新小區去住了,在威海這種現象也是比較普遍。天津幾個主城區內有太多這樣的房子,單價都在三萬左右一平,一套50來平的有四十多年房齡的老古董,總價在120-160萬左右。而買這樣房子的人基本都是預算不足的剛需群體,因為天津主城區的新盤都在四萬以上,且沒有這么小的戶型。

          威海雖然很小,也算不上繁華,但是居住久了很難再接受其他大多內陸城市的環境。好比之前去天津拜訪一個朋友,他家住在河西區柳林昆侖里,一棟上世紀八十年代的老房子里,為了孩子上學,沒辦法的事。當時正是晚上7點左右,對于天津這樣的大城市,正是下班出行高峰期,也是夜生活開始的時候。人多、車多、街道擁擠。成片的老房子破破爛爛的,當時真想不出怎么就值三萬塊一平。天津站到小區12公里路程生生走了一個半點。

          威海的老房子沒這么“惡心”,空氣好了啥都好啊。同樣是老房子,威海少了油垢塵泥,多了清新與整潔;少了喧囂吵鬧,有的只是靜謐舒適。這也是為什么很多人選擇威海的主要原因。

          威海的自然環境,放眼黃河以北,沒有多少能與之對比的。這一點是越來越符合現代人居概念的主題,適應社會老齡化的養生需求。尤其新冠肺炎更是讓人們意識到環境的重要性。

          現在所有城市都還沒有完全走出疫情的影響,最終人們對于住房需求分化到什么程度,還是一個未知數,但可以肯定的是,改善生活環境絕對是主流,或者同城向上換房,或者異地擇一城終老。

          所以,威海的居住價值遠遠高于房價價錢上的體現。

          房子出手難易的對比

          投資考慮的是價值收益多少,而剛需受購買力的約束很大。不管怎么說,都離不開房價這個因素。如果地段是房子價值的根本,那么房價就是房子的靈魂,沒有賣不出去的房子只有賣不出去的價格。這個道理大家都知道,也都會以這些觀點為投資方向。但重點是,房子得賣出去,不能變現的資產都是垃圾,不能快速變現的投資都存在巨大的風險。

    威海房子投資還要看好不好出手
     
          1、新房環境好市場受眾多,越老的房子越不容易變現。
          2、學區房依舊是主線
          3、新城區雖然越來越多,但是一不小心就成了鬼城
          4、大城市的郊區成香餑餑,一條地鐵房價上天
          5、小城市盡量向中心城區靠攏,攤大餅的邊緣不好啃啊
          6、高價房有高價房的道理,投資選高端盤
          7、大城市中心的老房子可以考慮,小城市中心的老破小要遠離
          8、威海主城區(包括榮成)周邊的一線海景房最搶手


          綜上所述,投資是一個綜合多方面因素的市場行為,當然也要考慮自身的承受能力。越是“艱苦”時期,越能體現其價值。比如現在經濟不景氣樓市壓力倍增的前提下,交投活躍的依舊還是大城市的新盤,再就是小城市主城區的房子。至于適不適合來威海投資房產,關鍵還是要以投資數額來劃分。

          資金足夠強勢,主戰場依舊選擇一線大城市,房價高的同時,有錢人也多,有房子需求的人更多。至于環境較差的老房子,盡量遠離。收益空間有限,變現很難。與其買大城市的落后資產不如選擇小城市的火熱項目。

          對于威海這樣的三四線城市,100-200萬左右的房子,最適合剛需與改善住房,不論本地人住房需求,還是外地人投資、養老,都是一個比較容易承受且的投資數額。而威海與之對應的中高端房子價格也集中在這個區間。一些總價超過400萬的房子,威海的受眾群體就非常少了。流通率不足,即便房價漲上去,大多也會處于有價無市的尷尬局面。從投資角度看,400萬可以在天津、天津主城區買個不錯的房子,北京大興、順義、昌平等買到80平左右的新房,相對來說這些房子的投資價值要高于威海了。

          除此之外,榮成、南海新區的一些性價比不錯的,位置不錯的樓盤也是可以考慮,主要還是因為投資數額相對較低。需要注意的就是“營銷”項目,位置不行但房價不低。
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